Недвижимость в Дубае (ОАЭ) для нерезидентов

После того, как правительству ОАЭ удалось эффективно справиться с пандемией COVID-19, рынок недвижимости Дубая продемонстрировал уверенный рост. Мегаполис превратился в одно из самых популярных направлений для инвестиций — экспаты покупают до трёх четвертей всей представленной на рынке недвижимости. Постоянный спрос на квартиры, виллы, таунхаусы и коммерческие помещения гарантирует высокую рентабельность для таких инвестиций.

Иностранные граждане — экспаты или инвесторы — могут приобретать в собственность недвижимость в Дубае наравне с гражданами страны. Однако, покупка недвижимости на правах свободного владения (freehold) возможна только в зонах, определяемых правительством. Нерезидентам разрешено покупать жильё в Дубае с 2002 года. В 2022 году здесь открыто уже 60 freehold-зон, где иностранные инвесторы могут купить квартиру или виллу.

Лучшими freehold-зонами в Дубае считаются следующие районы:

• Бизнес Бей (Business Bay). Этот оживлённый район считается оазисом деловой жизни и торговли.
• Дубайленд (Dubai Land). На огромной территории здесь возводятся коттеджные посёлки и апартаменты. В скором будущем здесь появятся тематические парки, торговые центры, места для отдыха.
• Даунтаун Дубай (Downtown Dubai). Этот шикарный район с роскошными апартаментами хорошо известен своими достопримечательностями: Бурдж-Халифа и Дубай Молл.
• Дубай Марина (Dubai Marina). Одно из самых популярных мест в городе благодаря пляжам и живописным видам.

Что даёт иностранному гражданину покупка недвижимости в Дубае? Прежде всего — возможность жить в современном мегаполисе с развитой инфраструктурой, где расположены офисы крупнейших компаний и регулярно проходят всевозможные мероприятия мирового значения, от выставок до спортивных состязаний. Покупатели недвижимости и инвесторы могут получить долгосрочную визу на жительство в ОАЭ — резидентом страны можно стать, инвестировав в недвижимость от 1 млн. дирхамов (AED). Во-вторых, недвижимость может быть стабильным источником дохода, если сдавать её в аренду или приобретать с целью перепродажи. Риски при этом минимальны, так как рынок недвижимости в ОАЭ контролирует государство.

Можно ли купить квартиру в Дубае иностранцу?

В соответствии с Законом № 7 «О регистрации недвижимого имущества в Дубае», статья 4, лица, не являющиеся гражданами Объединённых Арабских Эмиратов или гражданами государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), могут приобретать:

1. Право собственности на недвижимость без ограничений во времени (freehold);
2. Право пользования (узуфрукт) или аренды на срок до 99 лет.

Freehold (фрихолд) даёт право полного владения недвижимостью: гражданин может в любой момент продать её, подарить, передать в наследство или сдать в аренду. Что важно, земля под строением тоже принадлежит собственнику. Если стоимость недвижимости при этом превышает 1 млн. AED, то нерезидент имеет право получить долгосрочную визу ОАЭ, оформить себе водительские права и перевезти в страну членов семьи.

Leasehold (лизхолд), по сути, является долгосрочной арендой без права выкупа. По истечении срока аренды недвижимость возвращается собственнику. Срок аренды может составлять до 99 лет. Такую недвижимость можно сдавать в субаренду, перепродавать, обустраивать по своему вкусу.

Узуфрукт (usufruct) — это понятие из римского права, буквально означающее «пользование плодами». Узуфрукт означает право пользования чужим имуществом и извлечением от него доходов, но при условии, что имущество не претерпит никаких изменений. Узуфрукт в Дубае — это разновидность долгосрочной аренды недвижимостью. Пользоваться таким помещением можно, а вот производить перепланировки или реконструкции уже нельзя.

Наконец, ещё один вид аренды — мусатаха. Она позволяет владеть земельным участком до 50 лет и всё это время осуществлять на нём застройку. Возведённые здания будут принадлежать владельцу земли.

Все договоры аренды в Дубае подлежат регистрации через систему Ejari, регулирующую отношения между арендаторами и арендодателями.

Области, в которых нерезиденты могут приобретать или арендовать недвижимое имущество, определены правителем Дубая. Периодически издаются резолюции, расширяющие список таких территорий.

Иностранному гражданину для покупки или аренды недвижимости не обязательно приезжать в Дубай. Он может выдать доверенность (PoA) гражданину ОАЭ, прибегнув к услугам юридической компании в Дубае. После составления доверенности нерезидент должен нотариально заверить её в своей стране, после чего её нужно апостилировать и выслать в оригинальном виде в ОАЭ. Если доверенность составлена не на арабском языке, то необходимо будет сделать официальный перевод и заверить доверенность в Минюсте ОАЭ.

Нюансы сделки

Процесс приобретения недвижимости в Дубае иностранным гражданином можно разделить на четыре этапа.

Первый этап — это подписание предварительного соглашения между покупателем и продавцом. На этом этапе можно обойтись без помощи юриста или агента по недвижимости. По сути, это просто договорённость о стоимости недвижимости, способах оплаты и каких-то других деталях. Помните, что при обсуждении цены можно торговаться. Приобретение недвижимости за наличные в этом смысле даёт покупателю больше преимуществ.

Второй этап — подписание договора купли-продажи, также известного как Форма F или Меморандум о взаимопонимании (MOU). Контракт готовит агент по недвижимости. Иностранцы могут совершать в Дубае сделки с недвижимостью только при посредничестве лицензированных брокеров. Обе стороны подписывают договор купли-продажи в офисе доверенного лица по регистрации (это орган, действующий от имени Земельного департамента Дубая, DLD). На этом этапе покупатель оплачивает стандартный залог в размере 10% от стоимости собственности.

Третий этап — встреча покупателя, агента по недвижимости и продавца в офисе застройщика, чтобы подать заявку и оплатить Сертификат об отсутствии возражений (NOC) для передачи права собственности.

Четвёртый этап — встреча покупателя и продавца в офисе DLD и оформление передачи права собственности.

Административные расходы на покупку недвижимости в Дубае включают:

• Сбор (налог) Земельного департамента Дубая (DLD) — 4% от стоимости недвижимости;
• Сбор DLD за землю — 430 дирхамов (AED) — опционально;
• Сбор DLD за объект на стадии off-plan — 40 AED (опционально);
• Сбор DLD за покупку квартиры или офиса — 580 AED (опционально);
• Плата за регистрацию права собственности: 2000 AED + 5% НДС при стоимости менее 500 тысяч AED и 4000 AED + 5% НДС при стоимости свыше 500 тысяч AED;
• Сбор за выдачу права собственности — 250 AED;
• Агентское вознаграждение — от 2% до 5% от стоимости недвижимости.

Нерезиденты ОАЭ могут получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в одном из банков Объединённых Арабских Эмиратов, однако здесь действуют некоторые ограничения.

Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, должны внести первоначальный взнос не менее 25% от стоимости недвижимости (резиденты вносят 20%). Кроме этого, некоторую сумму придётся заплатить за оформление ипотеки и оценку недвижимости, что в сумме может составить до 35% стоимости объекта. При покупке объекта от застройщика (off-plan) первоначальный взнос для нерезидента составляет 50% от стоимости недвижимости.

Процентная ставка по ипотеке для нерезидентов будет выше, чем для граждан ОАЭ (в среднем примерно 5%). Возраст заявителя не должен превышать 65 лет для работающих по найму и 70 лет для самозанятых. Банк также потребует от заёмщика справки о доходе за последние 6 месяцев и подтверждение наличия достаточного материального обеспечения (как правило, не менее 25 тысяч AED).

Дополнительные сборы будут включать комиссию за оформление ипотечного кредита – 1% от суммы кредита. Кроме этого, взимается плата за оценку имущества в размере от 2500 до 3500 AED + 5% НДС.

Коммерческая недвижимость для нерезидентов

Иностранный гражданин может купить в Дубае коммерческую недвижимость, однако при этом действуют некоторые ограничения. В частности, по состоянию на 2022 год выбор ограничен следующими районами:

• Dubai Marina;
• Downtown Dubai;
• Jumeirah Village Circle (JVC);
• Arabian Ranches;
• Dubailand;
• Palm Jumeirah

Для юридических лиц возможность приобрести коммерческую недвижимость в Дубае имеется только в том случае, если компания зарегистрирована в свободной зоне Джебель-Али или в свободных экономических зонах (FEZ) Дубая:

• Creative Clusters Authority;
• Dubai Merchandise Trade Center;
• Dubai Free Trade Zones.

Ниже приведена средняя стоимость коммерческих объектах в пяти наиболее популярных районах Дубая по состоянию на 2022 год (в дирхамах)[36]:

В число объектов коммерческой недвижимости могут входить не только здания и помещения, но и земля. За период с января по август 2022 года в Дубае было совершенно 2212 сделок с земельными участками коммерческого назначения.

Подробнее о коммерческой недвижимости в Дубае читайте в этой статье.