Три года назад купить любой оффплан и перепродать через год была стратегия с нулевым порогом входа в знания. Сейчас так не работает. DLD ужесточил контроль MSP-ограничений. Перегретые районы дают коррекцию вместо роста. Новый supply в JVC, Business Bay и Arjan давит на ликвидность в нижнем ценовом сегменте.
Флиппинг в Дубае: ROI 35–40% за 6–12 месяцев
Берем лоты без ограничений на перепродажу, делаем ремонт своей бригадой, выводим на рынок. Вы подключаетесь только там, где нужна ваша подпись.
11
реализованных кейсов за год
35–40%
средний ROI
220
дней в среднем от покупки до продажи
Каждый 2-й инвестор теряет на флиппинге в одном и том же месте
Оффплан-недвижимость в Дубае нельзя перепродать в любой момент. До погашения определенной доли платежей застройщику продажа заблокирована (обычно это 30–40% от полной стоимости). Купили перспективные апартаменты на старте, хотите зафиксировать прибыль через год — а оказывается, еще нельзя. И в итоге ваши деньги простаивают. Именно поэтому грамотная стратегия флиппинга начинается не с покупки, а с проверки ограничений.
Мы проверяем это до того, как показываем лот. И берем только те апартаменты, где выход «в деньги» возможен в нужные вам сроки. Каждая сделка начинается с due diligence: история лота, реальные цены похожих продаж в районе, оценка ликвидности. Это и есть основа работы с недвижимостью в Дубае, если вы хотите заработать, а не заморозить капитал.
Пример сделки
City Walk, 3-комнатная квартира
1
Покупка
5,5 млн AED (стоимость квартиры, вторичка в популярном не-туристическом районе)
2
Реновация
400 тыс. AED (ремонт, меблировка, homestaging)
3
Продажа
8 млн AED (покупатель нашелся за месяц активного маркетинга)
4
Итог
2,1 млн AED прибыли у инвестора на руках, доходность ~35% за 8 месяцев
Возьмем на себя весь процесс под ключ
Самостоятельно
Узнаете о блокировке уже после подписания
Капитал заморожен, выйти в деньги раньше срока нельзя
Сбор DLD (4% от стоимости лота), о котором часто не предупреждают
В итоге — минус несколько сотен тысяч дирхамов из прибыли
Ремонт без контроля на месте
Подрядчик берет предоплату — и начинается: смета растет, сроки сдвигаются, а вы на другом конце света
Покупатель на ваши апартаменты ищется месяцами
Апартаменты безуспешно висят на Bayut. Конкуренция огромная, реальных покупателей у вас нет
Нужно летать в ОАЭ на каждый этап
Показы, ремонт, переговоры, регистрация
С Dallas Estate
Берем только лоты без блокировки на перепродажу
Проверяем через DLD до того, как показываем вам
Вашу доходность считаем честно: после сбора DLD, ремонта и нашей комиссии
Никаких цифр «до расходов»
Собственная бригада, смета фиксируется до старта
Ежедневный фото/видео отчет — вы видите прогресс, цена не меняется в процессе
150+ покупателей в базе, плюс сеть агентов и собственный отдел маркетинга
Первые показы ваших апартаментов — в течение двух недель после выхода на рынок
Вы прилетаете один раз, на подписание
Все остальное мы закрываем сами, через нотариальную доверенность
Как пошагово будет выглядеть сделка?
5 этапов — и деньги у вас на счете (в среднем за 220 дней)
Хотите посмотреть, что сейчас есть на рынке под флиппинг с доходностью более 30%?
Пришлём подборку лотов под ваш бюджет и горизонт - с реальными цифрами и прогнозами
Реальные сделки Dallas Estate
Разные стратегии, разные районы — считаем доходность после всех расходов.
Чем Dallas Estate отличается от других агентств
01
Сами инвестируем в рынок Дубая
Команда сама вкладывается в рынок Дубая. Портфель — 7 стран, $40M+ в активах. Когда говорим, какой район сейчас дает лучшую рентабельность — это не аналитика, а собственный опыт. Такой опыт инвестиций в недвижимость ОАЭ мы применяем не только для клиентов, но и для себя.
02
Первый вопрос — когда вам нужны деньги назад
От горизонта зависит все: оффплан до ключей и вторичка с реновацией — это разные инструменты с разными рисками. Разбираемся в этом до того, как показываем лоты.
03
Берем комиссию после того, как деньги поступают к вам на счет
Сопровождаем от подбора лота до финансового отчета. Платите только когда ваши апартаменты проданы и прибыль переведена. Нам невыгодно предлагать неликвид.
04
Говорим «нет», если лот не подходит
Если у апартаментов блокировка на перепродажу или район перегрет — говорим об этом до сделки. На рынке недвижимости в Дубае мы регулярно видим ситуации, когда инвесторы заходят в лоты с MSP-ограничениями, не зная об этом заранее.
Вадим Жоров
Основатель • Инвестор и предприниматель
10+ лет
в недвижимости
7 стран
в личном портфеле
150+ сделок
через Dallas Estate
Частые вопросы
Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей
беспокоит инвесторов и покупателей
Что такое MSP и почему это важно при флиппинге?
MSP (Minimum Sale Price) — ограничение DLD, которое запрещает перепродавать оффплан-лот до погашения определенной доли платежей застройщику (обычно 30–40% от полной стоимости). Купили апартаменты на старте за 20% первый взнос — продать нельзя, пока не доплатите. Это не мошенничество, это система. Но если не знать об этом заранее — ваши деньги могут простаивать 1–2 года. Мы проверяем этот порог до показа лота.
Какой реальный ROI с учетом всех расходов?
Считаем так: цена покупки + DLD Fee (4%) + расходы на ремонт + наша комиссия = ваша полная стоимость входа. По нашим сделкам за 2024 год средняя рентабельность после всех расходов — 35–38%. Не до расходов, а после. При показе лота всегда даем модель с двумя сценариями: базовым и консервативным.
Нужно ли приезжать в ОАЭ?
Один раз — на подписание сделки. Подбор лотов, реновация, маркетинг, переговоры с покупателем — все это закрываем удаленно. Если не можете приехать совсем — оформляем нотариальную доверенность.
Какой минимальный бюджет для входа?
От 1,5–2 млн AED (~$400–550K). Ниже — лоты есть, но ликвидность в нижнем сегменте сейчас под давлением из-за высокого нового supply. Если ваш бюджет меньше — честно скажем об этом и предложим альтернативные инструменты.
Сколько времени занимает весь цикл?
Вторичка с реновацией — 6–12 месяцев. Оффплан до ключей — 12–36 месяцев в зависимости от стадии строительства. Среднее по нашим сделкам — 290 дней до того, как ваша прибыль переведена на счет. Перед каждой сделкой даем прогноз по срокам с запасом — не обещаем то, что не контролируем.
Что выгоднее: перепродажа или сдача в аренду?
Все зависит от вашей цели. Если нужен быстрый результат за короткий срок, то перепродажа недвижимости обычно эффективнее, чем сдача того же жилья в аренду. Мы честно считаем оба сценария до сделки.
Сколько можно заработать на флиппинге в Дубае в 2025 году?
Реальная доходность зависит от района, состояния объекта и точки входа. Ключевая идея — купить объект недвижимости по цене ниже рыночной, сделать ремонт и выйти на продажу по более высокой цене. Именно грамотная покупка ниже рыночной стоимости и продуманный последующий выход делают этот инструмент рабочим.
Стоит ли заниматься флиппингом, если рассматриваете инвестиции в недвижимость ОАЭ?
Да, если подходить системно. При инвестициях в недвижимость ОАЭ важно понимать спрос на недвижимость в конкретном районе и текущую стоимость недвижимости. Мы помогаем оценить возможности для флиппинга и подобрать ликвидные объекты. Отдельно отметим: недвижимость Дубая остается одним из самых устойчивых активов в регионе, а прозрачный рынок здесь (real estate в ОАЭ в целом) дает понятную аналитику по каждому району.
Что важно знать про недвижимость в Дубае перед первой сделкой?
Прежде всего — реальную динамику цен на недвижимость и уровень ликвидности выбранного района. Именно понимание местного рынка недвижимости и грамотная стратегия флиппинга отличают инвестиционный подход от игры на удачу.
Флиппинг в Дубае в 2026 году: что изменилось и где реально зарабатывают
Есть другие задачи на территории ОАЭ? Закроем их для вас под ключ:
Открытие счёта в ОАЭ
Личный или корпоративный. Работаем с Emirates NBD, FAB, Mashreq — от 10 рабочих дней
ВНЖ в Дубае
Для инвестора, предпринимателя или всей семьи. Золотая виза от $545K в недвижимости
Инвестиции в недвижимость
Аренда, перепродажа, портфель. Подберём лоты под вашу доходность и горизонт
Подберем объект
под вашу стратегию
Сначала разберемся с целями и бюджетом, потом покажем конкретные объекты с экономикой и сценарием входа/выхода
- Сопровождение от покупки до получения дохода
- Реальные цифры, а не маркетинговые обещания
- Без давления и агрессивных продаж
