Главная – Управление недвижимостью в Дубае

Управление недвижимостью в Дубае: оптимизируем доходность, а не просто собираем комиссию

Анализируем рынок каждый квартал, поднимаем ставку при продлении и пересматриваем стратегию, если это даст больше денег. Наш подход к управлению недвижимостью в Дубае строится на том, чтобы обеспечивать собственнику максимальный результат, а не разовую комиссию.

7–9% средняя годовая рентабельность объектов под управлением агентства

+10–15% к ставке при первом продлении договора

4 раза в год плановые осмотры вашего объекта с фотоотчетом

Рассчитать доходность

        Array
(
    [title] => 
    [description] => 
    [button_text] => 
)

Получите консультацию
нашего эксперта

Поможем подобрать актуальные лоты,
оценить риски и выбрать стратегию

Лилия Сичинава

Сооснователь Dallas Estate

Купили апартаменты в Дубае под сдачу? Пора задуматься о том, не теряете ли вы в доходе

Большинство компаний по управлению недвижимостью в Дубае работают по одной схеме: нашли жильца, получили комиссию, пропали. И в процессе сдачи жилья стратегия или условия договора не пересматриваются.

А рынок в Дубае за год может вырасти на 15–20% в отдельных районах. RERA-калькулятор позволяет поднимать ставку при продлении — но только если управляющий об этом знает и не халтурит.

Мы действуем иначе: квартальный анализ рынка, пересмотр ставки при каждом продлении, сравнение стратегий (длительная vs посуточная) раз в год. Эффективное управление — это не разовая задача, а постоянная работа с вашим активом, и мы стремимся обеспечивать стабильный доход на каждом этапе.

Кейс

Смена управляющего + реновация — Marina Gate, 1-bedroom

Ситуация: владелец работал со знакомым агентом три года. Платежи приходили, вопросов не было. При аудите оказалось: за это время рыночная ставка выросла, жилец платил на 15–20K дирхам ниже рынка, объект не обновлялся с заселения

Что сделали: жилец съехал, выставили объект по рыночной ставке на длительный срок. Несколько просмотров — без результата: апартаменты выглядели устаревшими на фоне конкурентов в здании. Вместо снижения цены — обновили объект за 80K AED и пересчитали стратегию. Посуточный формат чистыми давал на 15K больше в год, чем длительная сдача после обновления — перешли на него

После: загрузка апартаментов 75%, ~155K gross в год. Чистыми после управления и расходов остается около 130K

Итог: +35K к старой ставке. Вложения в ремонт окупились примерно за 2 года

Что входит в управление

🏠

Арендное управление

Поиск и проверка жильцов, заключение договоров, контроль своевременности платежей, коммуникация с жильцами по всем вопросам.

📸

Подготовка и маркетинг

Профессиональная съёмка, homestaging, размещение на Property Finder, Bayut и Airbnb, ведение листинга и обновление цены по рынку.

🔧

Техническое обслуживание

Плановые осмотры раз в квартал, мелкий ремонт без вашего участия, взаимодействие с управляющей компанией и DEWA по всем вопросам. Поддерживаем объект в хорошем состоянии в рамках комплексного обслуживания.

💰

Финансовое администрирование

Учёт всех доходов и расходов по объекту, контроль service charges, ежеквартальный отчёт онлайн, перевод дохода на ваши реквизиты. Прозрачность отчётности мы гарантируем.

⚖️

Юридическое сопровождение

Оформление и продление договора, защита интересов арендодателя при спорах, регистрация аренды в системе Ejari.

📊

Оптимизация доходности

Анализ рынка раз в квартал, корректировка ставки при изменении рынка, рекомендации по смене стратегии (длительная / посуточная) при необходимости.

Типичный управляющий или Dallas Estate?

Типичный управляющий

Нашли жильца — и исчезли. При продлении договора ставка остается прежней, хотя рынок позволял это сделать

Стратегия не пересматривается. Выбрали формат пару лет назад — так и работают, даже если посуточный давал бы дополнительные 3–4% дохода

Отчеты редкие или вообще отсутствуют. Что происходит с объектом между платежами — непонятно

При смене жильца — 1–2 месяца простоя Никто не готовился заранее, объект выходит на рынок только при выезде

Неудобства с ремонтом. Согласование, подрядчик, контроль — все дистанционно и на вашей стороне. Либо управляющий делает сам, но с оверпрайсом

Dallas Estate

Мониторим RERA-индекс и поднимаем ставку при каждом продлении. Если рынок позволяет прибавлять +10–15% — то предлагаем это аргументированно

Раз в год сравниваем стратегии по вашему объекту. Считаем цифры по двум форматам, показываем разницу и предлагаем решение

Подробный ежеквартальный отчет. Доход, расходы, состояние объекта, фото с осмотра — вам не нужно ничего запрашивать дополнительно

Поиск нового жильца начинается за 1–2 месяца до окончания договора. К дате выезда предыдущего резидента объект уже на рынке

Мелкий ремонт проводим без согласования. Подрядчики по себестоимости, фиксированный бюджет (обсуждается заранее), фотоотчет после работ

Аудит объекта и стратегия

Смотрим объект (онлайн или офлайн), оцениваем состояние, считаем доход по двум стратегиям — длительная или посуточная сдача.

1–3 дня

Договор управления

Согласовываем условия, подписываем договор управления. Оформляем нотариальную доверенность если вы не можете приехать лично.

3–5 дней

Подготовка к сдаче

При необходимости — косметический ремонт, меблировка, homestaging. Профессиональная съемка. Размещение на платформах с оптимальной ставкой.

1–2 недели

Поиск и заселение

Проверяем жильцов, показываем объект, заключаем договор, регистрируем в Ejari. Передаем ключи и подключаем все системы.

1–4 недели

Управление в процессе

Контроль платежей, решение технических вопросов, плановые осмотры, коммуникация с жильцами. Фотоотчет каждые 3 месяца.

на постоянной основе

Отчетность и доход

Ежеквартальный отчет онлайн по доходам и расходам. Перевод вашей прибыли на указанные реквизиты — в удобной для вас валюте.

каждый квартал

Хотите узнать доходность вашего объекта?

Пришлем расчет по вашему адресу и типу объекта — с разбивкой по двум стратегиям.

Получить расчет

Объекты под нашим управлением

Разные типы и стратегии. Доход — gross, до вычета комиссии управляющего (8–12%).

Business Bay

Коммерческое помещение

Длительный формат

Стоимость объекта

6,2M AED

Жилец

5 лет

Доход в год

550K AED

Стоимость сейчас

7,8M AED

8,5% годовых

+ рост капитала. Пример работы с коммерческой недвижимостью, где важна стабильность договора

Marina Gate

1-комнатная квартира

Посуточный формат

Стоимость объекта

2,7M AED

Меблировка

180K AED

Средний доход/мес.

~28K AED

Загрузка

85%+

7,9% годовых

~235K AED/год чистыми

JVC

Вилла, 4 комнаты

Длительный формат

Покупка + ремонт

4,05M AED

В управлении

2+ года

Доход в год

320K AED

Стоимость сейчас

5,2M AED

~7,9% годовых

+ рост стоимости +28%

Управляем объектами в ОАЭ с 2019 года

Сами инвестируем и управляем собственными объектами

Команда держит собственные активы в ОАЭ. Мы работаем с чужими объектами так же, как со своими — поэтому с нашим опытом работы хорошо знаем, где клиенты теряют деньги и почему.

Наш доход — процент от вашего дохода

Поэтому нам выгодно, чтобы объект работал с полной загрузкой и минимальными простоями.

Иногда говорим: лучше продайте, а не сдавайте

Если продать вашу квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем сдавать ее ближайшие 3 года — мы скажем об этом прямо. Ваш результат для нас на первом месте.

Если решите продавать — поможем сделать это максимально выгодно

Та же команда подготовит объект к продаже, оценит по рынку, найдет покупателя и проведет сделку через DLD. Не нужно объяснять историю объекта новому агентству с нуля.

Вадим Жоров

Основатель • Инвестор и предприниматель

10+ лет в недвижимости

7 стран в личном портфеле

150+ сделок через Dallas Estate

Обсудить задачу

Частые вопросы

Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей

Нужно ли мне приезжать в Дубай для передачи объекта?

Нет. Договор управления подписывается дистанционно, ключи передаются через доверенное лицо или в офисе. Если оформляем нотариальную доверенность — вам не нужно присутствовать ни на одном этапе. Все коммуникации — онлайн.

Какова ваша комиссия и стоимость услуг за управление?

Комиссия составляет 8–12% от дохода — в зависимости от типа сдачи и набора услуг. При посуточном формате — выше, при длительном — ниже. Все условия фиксируются в договоре управления до старта. Скрытых платежей нет.

Что лучше — длительная или краткосрочная аренда?

Зависит от объекта и вашей цели. Формат краткосрочной сдачи в туристических районах (Marina, Palm, JBR) дает 8–12% годовых, но требует активного управления — загрузка, смена гостей, уборка. Работа с долгосрочной арендой дает 5–8%, зато предсказуемо и без операционной нагрузки. На консультации считаем оба варианта по вашему конкретному объекту.

Как быстро вы найдете жильца?

По длительному договору — обычно 2–4 недели от выхода на рынок. По посуточному формату — первые бронирования появляются в течение первой недели при правильно выставленной стартовой ставке. Скорость зависит от объекта, района и ставки — на аудите показываем реалистичный прогноз. Механизм поиска арендаторов у нас отлажен и запускается заранее, поэтому мы можем гарантировать минимальные простои.

Что происходит, если жилец не платит?

Это наша задача, не ваша. Контролируем платежи, отправляем уведомления, при необходимости подключаем юридическое сопровождение. В Дубае существует механизм разрешения споров RERA — мы работаем с ним в случае конфликтных ситуаций. Большинство вопросов решается без суда.

Управляете ли вы коммерческими объектами и виллами?

Да, мы предоставляем полный спектр услуг по управлению как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Это позволяет собственнику доверить нам весь портфель — от квартиры под сдачу до коммерческого помещения — и получать стабильный результат. Наши услуги по управлению недвижимостью охватывают весь цикл, включая работу с коммерческой недвижимостью с длительными договорами и надежными арендаторами.

Как переводится мой доход?

Раз в квартал (или по договоренности чаще) переводим доход за вычетом расходов и нашей комиссии. Переводы международные — в AED, USD или EUR в зависимости от ваших реквизитов. При необходимости помогаем с открытием счета в ОАЭ для упрощения расчетов.

Управление недвижимостью в Дубае: что нужно знать владельцу

Большинство владельцев недвижимости в Дубае — нерезиденты. Они купили апартаменты или виллу как инвестицию, но живут в другой стране. Управлять объектом дистанционно — не то же самое, что управлять им профессионально. Типичные проблемы самостоятельного управления: простои между жильцами, задержки платежей, неконтролируемый износ объекта, несвоевременная оплата service charges и накопленные штрафы. Именно поэтому надежная управляющая компания снимает эти риски с владельца и позволяет ему не погружаться в операционку.

Профессиональное управление вашей недвижимостью в Дубае берет на себя весь операционный цикл: от маркетинга и поиска жильцов до технического обслуживания и ежеквартальной отчетности. Такой надежный подход особенно критичен для нерезидентов — вы не можете лично решить технический вопрос или встретиться с жильцом. Грамотная организация работы с вашей недвижимостью в Дубае — не дополнительные расходы, а инструмент сохранения дохода. При выборе управляющей компании, будь то Deluxe Holiday Homes, Metropolitan Premium Properties или другой real estate management partner in Dubai, стоит оценивать не только тариф, но и опыт и прозрачность отчетности.

В Дубае существуют две основные модели: длительная (1–3 года) и посуточная (через Airbnb и Booking). Доход отличается: посуточный формат дает 8–12% годовых при высокой загрузке, договор на длительный срок — 5–8% с минимальным участием. Наши решения по управлению недвижимостью подбираются под тип объекта, район и вашу готовность к операционной нагрузке, чтобы обеспечивать владельцам недвижимости оптимальную рентабельность. Сдачей мы занимаемся так, чтобы поддерживать объект в хорошем состоянии на протяжении всего срока.

Мы предлагаем комплексные услуги: от заключения договора и бронирования до управления жилыми и коммерческими объектами. Управляющая компания с реальным опытом гарантирует, что недвижимость в Дубае приносит стабильный доход, а грамотное управление жилой и офисной площадью опирается на прозрачность и профессиональный сервис (property management services). Отдельное направление — управление коммерческой недвижимостью, где важны длительные договоры и надежные арендаторы. При управлении недвижимостью в Дубае мы одинаково внимательно относимся к каждому активу, будь то квартира или помещение под бизнес, и помогаем сдать объект в аренду на лучших условиях, поддерживая его в хорошем состоянии.

Опыт управления недвижимостью в Дубае позволяет нам заранее просчитывать риски и предлагать модель, оптимальную именно для вашего объекта. Такой подход к управлению жилой и коммерческой недвижимости дает предсказуемый результат, особенно если сравнивать доход от долгосрочной аренды в Дубае с посуточным форматом.