После нескольких лет рекордного роста рынок вошел в фазу охлаждения. Часть международных покупателей заняла выжидательную позицию, объем сделок снизился. Вместе с этим изменилась и структура спроса: вместо спекулятивных покупок рынок переходит к end-user логике — покупают те, кто планирует жить или сдавать, а не перепродавать через полгода. На фоне притока прямых иностранных инвестиций именно этот эмират остается точкой входа для крупного капитала, а сам Дубай для инвестиций выглядит устойчивее многих альтернатив.
Инвестиции в недвижимость Дубая от 6% годовых после всех расходов
4 стратегии — от 6% аренды до 60%+ на оффплане. Предлагаем только те варианты, которые устроят вас по срокам и рискам.
6–9%
годовых по аренде после всех расходов
150+
сделок через Dallas Estate
0%
налог на прибыль от продажи в ОАЭ
Получите консультацию
нашего эксперта
нашего эксперта
Поможем подобрать актуальные лоты,
оценить риски и выбрать стратегию
оценить риски и выбрать стратегию
Лилия Сичинава
Сооснователь Dallas Estate
Подход «купи что-нибудь в Дубае и жди» больше не работает
После нескольких лет рекордного роста рынок недвижимости Дубая вошел в фазу охлаждения. Часть международных покупателей заняла выжидательную позицию. Объем сделок снизился, конкуренция за ликвидные лоты упала. Это удачный момент, чтобы приобрести недвижимость по адекватной цене и войти в рынок на новых условиях.
Рынок разделился: в одних районах доходность упала до 4%, а service charges и управление съедают все. В других правильно выбранный лот дает 50%+ за цикл. Разница не в районе, а в стратегии и точности подбора.
Мы начинаем с вопроса: когда вам нужны деньги назад и какой уровень риска вы допускаете. Остальное — работа наших аналитиков, включая помощь в подборе агента по недвижимости и оценке высокодоходного объекта недвижимости.
один и тот же лот, но с разным результатом
Почему стратегия важнее района?
Рассмотрим на примере: апартаменты в Business Bay, 1-bedroom, вторичка. Цена 2.5M AED. В пересчете на квадратный метр это среднерыночный уровень для локации
Долгосрочная аренда: приносит 130–150K в год, доходность 4–5%, стабильно и без участия собственника. Это самый предсказуемый доход от аренды на длинном горизонте
Краткосрочная сдача: 25–35K в месяц при 75% загрузке = 225–315K в год, доходность 8–9%. Но нужна управляющая компания, обновление мебели, появляются доп. расходы. Такая модель подходит тем, кто готов заниматься объектом активно
Флиппинг после ремонта: реновация 200K, продажа за 3.3M через 8–12 месяцев. Прибыль ~500K после всех расходов
4 стратегии под разные цели
Доходность указана после всех расходов: DLD fee, агентская комиссия, управление, service charges.
Низкий риск
Долгосрочная аренда
Покупаете ликвидный лот в районе с высоким спросом — сдаёте на 1–3 года. Предсказуемый денежный поток, минимальное участие с вашей стороны. Подходит для «парковки капитала» с доходом.
5–8%
годовых чистыми
от 3 лет
горизонт
Подходит: тем, кто хочет стабильный доход и не планирует продавать в ближайшие 2–3 года
Средний риск
Краткосрочная аренда (посуточно)
Лот меблируется и выходит на туристический рынок через Airbnb, Booking, местные платформы. Выше доход, но нужна управляющая компания и начальные вложения в меблировку (150–250K AED).
8–12%
годовых чистыми
от 3 лет
горизонт
Подходит: тем, кто хочет максимальный текущий доход и готов к переменной загрузке
Средний риск
Флиппинг (реновация + продажа)
Покупаете вторичный лот с потенциалом — делаете ремонт — продаёте дороже. Быстрый выход в деньги, не нужно ждать ключей застройщика. Главное — правильно выбрать объект и не переплатить за ремонт.
25–35%
ROI за цикл
6–14 мес.
горизонт
Подходит: тем, кто хочет зафиксировать прибыль быстро и не держать актив годами
Подробнее о флиппинге →
Выше среднего
Оффплан (до ключей)
Покупаете на ранней стадии строительства по минимальной цене — ждёте роста стоимости — продаёте до или после ключей. Высокий потенциал, но важно проверить MSP-статус: часть лотов нельзя продать до погашения 30–40% застройщику.
30–65%
ROI за цикл
18–36 мес.
горизонт
Подходит: тем, кто готов ждать и имеет запас ликвидности на период строительства
Что лучше — идти в сделку самостоятельно или с агентством?
Самостоятельно
Стратегия выбирается по советам из Telegram-каналов.
Вам обещают ROI без учета расходов, без DLD fee, без управления
Оффплан с MSP-блокировкой = ваши деньги заморожены.
7 из 10 покупателей узнают об этом уже после подписания
Арендатор — ваша головная боль.
Поиск, договор, ремонт после выезда — нужно всем этим заниматься лично
Service charges, DEWA, управляющая компания.
Доп. расходы съедают 1.5–3% от стоимости объекта ежегодно — и об этом забывают
Нет доступа к лотам до выхода на рынок.
Вы покупаете то, что уже подорожало на 10–15%
С Dallas Estate
Стратегия подбирается под горизонт, бюджет и риск-аппетит.
Показываем два сценария доходности — базовый и консервативный
Проверяем MSP, историю и ликвидность через данные земельного департамента Дубая до того, как показываем лот.
Никаких сюрпризов после подписания
Профессиональное управление сдачей.
Вы получаете ежеквартальный отчет и перевод дохода — и больше ни о чем не думаете
Считаем доходность инвестиций после всех расходов
DLD fee, агентская комиссия, service charges, управление. Никаких цифр «до расходов»
Доступ к лотам до публичного размещения.
Часть сделок закрывается до выхода на Property Finder
Как мы работаем
От первого разговора до получения дохода на ваш счет.
Не знаете, какая стратегия подходит вам?
Пришлем разбор трех вариантов под ваш бюджет и горизонт — с реальными цифрами доходности
Реальные сделки Dallas Estate
Чем Dallas Estate отличается от других агентств
01
Сами инвестируем в рынок Дубая
Команда держит собственные активы в этом эмирате. Портфель — 7 стран, $40M+ в объектах. Когда говорим, какой район сейчас дает доход — это не аналитика, а собственный опыт. Мы одинаково хорошо знаем и real estate ОАЭ, и локальный фондовый рынок эмирата.
02
Первый вопрос — когда нужны деньги назад
Горизонт определяет все: сдача, флиппинг и оффплан — это разные инструменты с разными рисками. Разбираемся в этом до того, как показываем первый лот.
03
Берем комиссию после того, как деньги поступают к вам на счет
Сопровождаем от подбора до финансового отчета. Платите только когда ваш актив принес результат. Нам невыгодно предлагать неликвид.
04
Говорим «нет», если лот не подходит
Если у апартаментов блокировка на перепродажу, неподходящий район или завышенная цена — говорим об этом до сделки. На рынке эмирата мы регулярно видим, как покупатели заходят в лоты без понимания рисков. Именно поэтому в Дубай приезжают инвесторы со всего мира, но выигрывают те, кто заранее оценил рентабельность вложений.
Вадим Жоров
Основатель • Инвестор и предприниматель
10+ лет
в недвижимости
7 стран
в личном портфеле
150+ сделок
через Dallas Estate
Частые вопросы
Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей
беспокоит инвесторов и покупателей
С какой суммы можно начинать инвестировать?
Зависит от стратегии. Для долгосрочной аренды в ликвидных районах — от 1,5–2M AED (~$400–550K). Для краткосрочной сдачи плюс меблировка — от 2–2.5M. Для флиппинга с реновацией — от 2M. Для оффплана — от 1M на старте (с учетом payment plan, но нужен запас ликвидности на период строительства). Ниже этих порогов ликвидные лоты с нормальным доходом найти трудно — честно скажем об этом на консультации.
Можно ли инвестировать, не находясь в ОАЭ?
Да — для большинства стратегий приезд нужен один раз, на подписание. Подбор лотов, due diligence, юридика, управление, отчетность — все это закрываем удаленно. Для тех, кто не может приехать совсем, оформляем нотариальную доверенность. Это делает управление недвижимостью в Дубае доступным из любой точки мира и позволяет инвестировать в недвижимость дистанционно.
Какие налоги и сборы нужно учесть?
При покупке: DLD fee 4% от стоимости лота — обязательный регистрационный сбор. Агентская комиссия при покупке — 2%. При продаже: агентская комиссия покупателя — 2%. Налога на прибыль от продажи или на доход для физических лиц в ОАЭ нет. Ежегодно: service charges (содержание комплекса) — 10–25 AED за кв.фут в зависимости от объекта. Отдельно стоит учитывать процентную ставку по ипотеке, если сделка идет с кредитным плечом: процентная ставка напрямую влияет на итоговый ROI. Мы закладываем все расходы в расчет заранее.
Как выбрать между сдачей и продажей?
Если нужен регулярный доход прямо сейчас — сдача жилья. Если цель — максимально вырастить капитал за короткий срок — флиппинг или оффплан. Если горизонт 5+ лет — оффплан с последующей сдачей в аренду может дать и рост стоимости, и доход. Универсального ответа нет — зависит от вашей ситуации. На первой консультации моделируем оба сценария с реальными цифрами.
Нужно ли открывать компанию или получать ВНЖ для покупки?
Нет, чтобы купить объект недвижимости физическому лицу, ни ВНЖ, ни компания не нужны. Нерезиденты могут покупать в freehold-зонах на тех же условиях. ВНЖ может быть получен как следствие сделки (от $545K — Golden Visa), а не условием для нее. Открыть компанию может быть полезно для конкретных налоговых или структурных задач — разбираем на консультации под вашу ситуацию.
Где в Дубае искать самые ликвидные локации?
Классические варианты — Дубай Марина, Джумейра и объекты в центре Дубая. Здесь стабильно высокий спрос, а квартир в Дубае с хорошим потенциалом все меньше. Виллы в Дубае интересны тем, кто рассматривает и проживание, и последующую сдачу: сегмент вилл традиционно ценится за приватность и стабильный прирост капитала, поэтому такую виллу часто рассматривают именно как высокодоходную недвижимость.
Дает ли покупка жилья право на визу?
Да. Инвестиции в недвижимость ОАЭ от определенного порога позволяют получить резидентскую визу в ОАЭ. Резидентская виза оформляется как следствие сделки: приобретая жилье в Дубае, инвестор решает сразу две задачи — инвестиций и проживания. Для получения визы ОАЭ важно, чтобы объект соответствовал требованиям по стоимости недвижимости, тогда виза становится приятным бонусом к активу.
Какие еще варианты инвестирования есть в ОАЭ, кроме покупки квартир?
Помимо классической схемы «купить недвижимость и сдавать», доступны инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и фонды в ОАЭ. Это отдельный вид инвестиций с иным профилем риска. При этом инвестирование в недвижимость остается базовым сценарием: инвестировать в объект проще, а инвестиционный подход к покупке недвижимости понятен даже новичку. Для тех, кто только выбирает подход к инвестированию в ОАЭ, мы разбираем оба направления и помогаем оценить перспективы инвестирования в ОАЭ.
Чем отличается недвижимость в Абу-Даби от дубайской?
Недвижимость в Абу-Даби чаще выбирают под долгосрочное владение, тогда как недвижимость Дубая — более ликвидный и динамичный сегмент. Управление объектами в Дубае проще за счет развитой инфраструктуры агентств и прозрачного real estate рынка ОАЭ.
Почему именно Дубай выбирают для входа в рынок?
Прозрачные правила и высокий спрос делают этот эмират удобной точкой для инвестиций в Дубай на разных горизонтах. Многие рассматривают Дубай именно как площадку для инвестирования и владения недвижимостью в Дубае, а сам подход к покупке недвижимости в Дубае прост благодаря понятной юридической базе. Инвестиции здесь одинаково доступны и для начинающих, и для крупного капитала.
Стоит ли сдавать купленное жилье?
Да, если цель — стабильный денежный поток. Сдавать недвижимость в аренду в ликвидных районах выгодно: спрос на аренду недвижимости остается высоким круглый год, а грамотное управление удерживает загрузку. Именно устойчивый спрос на аренду делает арендный сценарий базовым для консервативного инвестора.
Инвестиции в недвижимость Дубая: что изменилось на рынке
Подберем объект
под вашу стратегию
Сначала разберемся с целями и бюджетом, потом покажем конкретные объекты с экономикой и сценарием входа/выхода
- Сопровождение от покупки до получения дохода
- Реальные цифры, а не маркетинговые обещания
- Без давления и агрессивных продаж
