Главная – Районы Дубая – Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate: зеленый район Дубая для жизни и инвестиций

Дубай Хиллс Эстейт — крупный жилой комплекс в составе MBR City, равноудаленный от Downtown и Marina. Локация сочетает доступный порог входа, семейную среду и устойчивый арендный интерес от экспатов с долгосрочными контрактами.
Получить каталог с ценами Смотреть объекты
Застройщик
Emaar Properties
Локация
Mohammed Bin Rashid City (MBR City)
Тип зоны
Freehold
Субкомьюнити
30+ (Park Heights, Maple, Sidra, Golf Place, Mulberry, Acacia и др.)
Резиденции
4 600 вилл + 22 000 апартаментов (по генплану)
Пляж
15-20 км (Jumeirah / JBR, приватного нет)
Марина
нет
Цены
от 1 000 000 AED (апартаменты, 2025)

Почему Dubai Hills Estate выбирают для жизни и инвестиций

Дубай Хиллс — первая фаза MBR City, спроектированная Emaar Properties как самодостаточная среда на 1 100 га. Значительная часть территории отдана под зеленые зоны, велодорожки и пешеходные маршруты. В пешей доступности — торговый молл, три школы GEMS, Kings College Hospital и 18-луночное поле для гольфа Dubai Hills Golf Club.

Застройка ведется по единому мастер-плану без точечных вставок. Это создает однородную среду: арендаторы приходят сюда надолго, а не на сезон. Профиль жителя — экспат с семьей: предприниматель, специалист IT или финансового сектора. Именно этот арендатор формирует стабильный долгосрочный интерес. Порог входа — от 1 млн AED, что ниже, чем в Marina или Downtown.

Аэропорт DXB
20-25 минут
Downtown Dubai
15 минут
Dubai Marina
15-20 минут
Пляж Jumeirah (JBR)
15-20 минут

Транспорт и связность

Район Dubai Hills Estate на карте

Метро Red Line

Ближайшая станция — Mall of the Emirates (Red Line), 10-15 мин на авто.

Магистрали

Al Khail Road (E44), Umm Suqeim Street, Sheikh Mohammed bin Zayed Road.

Автобусы и такси

Автобус F36 до Mall of the Emirates. Uber и Careem — круглосуточно.

Аэропорт DXB

До терминала легко добираться за 20-25 минут без пробок. Al Maktoum (DWC) — 35-40 минут.

Инфраструктура для жизни

Шопинг

  • Dubai Hills Mall (750+ магазинов, гипермаркет, кинотеатр)
  • Mall of the Emirates
  • Geant Hypermarket (внутри молла)
  • Centre Al Barsha
  • Franprix (Acacia Tower)

Парки и отдых

  • Центральный парк (180 000 кв. м, скейт, каток, детские площадки)
  • Гольф-клуб (18 лунок, пар-72)
  • Adventure Park (внутри ТЦ)
  • Miracle Garden
  • Велодорожка 54 км по всему кварталу

Образование

  • GEMS Wellington Academy Al Khail
  • GEMS International School
  • GEMS New Millennium School
  • Kings School Al Barsha
  • Blossom Nursery

Здравоохранение

  • Kings College Hospital London
  • Mediclinic Parkview Hospital (Umm Suqeim)
  • American Hospital Clinic
  • Aster Clinic (несколько филиалов)
  • Al Zahra Hospital (Al Barsha)

Транспорт

  • Al Khail Road (E44)
  • Umm Suqeim Street
  • Sheikh Mohammed bin Zayed Road
  • Автобус F36 (до Mall of the Emirates)
  • Метро Mall of the Emirates (Red Line)

Отели

  • Kempinski Hotel Mall of the Emirates (5)
  • Novotel Al Barsha (4)
  • Ibis Al Barsha (3)
  • Citymax Hotel Al Barsha (3)
  • Address Hotels (запланированы в DHE)

Что удерживает арендаторов в районе

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Зеленая зона
Крупнейшее общественное пространство среди районов мегаполиса — 180 000 кв. м. Скейт, каток, беговые дорожки, площадки для детей.
Гольф-клуб
18-луночное чемпионское поле, пар-72. Лучшее новое поле в мире по версии World Golf Awards 2019.
Торговый молл
750+ торговых точек, гипермаркет 6 038 кв. м, кинотеатр Roxy Cinemas, аттракцион The Storm Coaster.
Велосипедная и беговая сеть
54 км маршрутов соединяют жилые кластеры, школы, зеленые зоны и торговые объекты.
Образовательный кластер GEMS
Три международные школы в пешей доступности: Wellington, International, New Millennium. Британская и IB программы.
Kings College Hospital
Британский медицинский центр на 100 коек, открыт в 2019. Хирургия, педиатрия, круглосуточный прием.
7-километровый бульвар
Пешеходная улица с ресторанами, кафе и бутиками — визитная карточка квартала и его центральная ось с современной архитектурой.
Закрытая охраняемая территория
Контролируемый въезд, единый архитектурный стандарт, управляющая компания Emaar.

Объекты в Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate
от 762 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 798 700 AED
Elvira

Просторные апартаменты площадью 139 кв.м в «зеленом сердце Дубая», проект...

139 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 543 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 994 000 AED
Elvira

Стильные апартаменты площадью 99 кв.м в ЖК Elvira с премиальными удобствами,...

99 м²
2 спальни
Подробнее
Инвестиционный подбор
Не знаете, какой объект подойдёт под вашу стратегию?
Подберем недвижимость в соответствии с вашими целями: аренда, перепродажа или долгосрочная инвестиция
Подобрать объект
Dubai Hills Estate
от 351 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 290 000 AED
Elvira

Апартаменты площадью 64 кв.м в в «зеленом сердце Дубая», элитном коммьюнити...

64 м²
1 спальня
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 669 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 457 000 AED
Park Horizon

Просторные 3-спальные апартаменты в ЖК Emaar Park Horizon с прямым доступом к...

126 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 488 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 794 000 AED
Park Horizon

Апартаменты площадью 92 кв.м в одном из самых зеленых районов города — Dubai...

92 м²
2 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 318 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 170 000 AED
Park Horizon

Стильные 1-спальные апартаменты в ЖК Park Horizon от известного застройщика...

60 м²
1 спальня
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 971 880 $
Срок сдачи: 2026
~ 3 568 943 AED
HILLS PARK

3-спальные апартаменты 156 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

156 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 573 160 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 104 761 AED
HILLS PARK

2-спальные апартаменты 92 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

92 м²
2 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 392 500 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 440 000 AED
HILLS PARK

1-спальные апартаменты 63 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

63 м²
1 спальня
Подробнее
Посмотреть все

Как выбрать объект в Dubai Hills Estate

1
Определите цель
Аренда, перепродажа или личное проживание — каждая цель требует разного типа недвижимости и субкомьюнити внутри DHE. Широкий выбор форматов — от студий до резиденций с пятью спальнями.
2
Выберите стратегию
Долгосрочная сдача — апартаменты с одной или двумя спальнями в Park Heights или Mulberry. Рост стоимости капитала — виллы в Maple или Sidra. Подробнее о стратегиях — в разделе инвестиции в недвижимость в Дубае.
3
Считайте чистую доходность
Учитывайте service charge, управление и периоды простоя. Брутто-доходность и нетто — разные цифры с разницей в 1-2 процентных пункта.
4
Проверьте документы
Убедитесь в наличии NOC, чистоте title deed, отсутствии обременений. На вторичном рынке — обязательная проверка через DLD.
5
Учтите горизонт
DHE — район для горизонта 3-7 лет. Краткосрочная спекуляция здесь менее предсказуема, чем в туристических прибрежных зонах.

Инвестиционная логика района

Не «перспективный район», а конкретные цифры и сценарии.
6,5-7,5%
ROI апартаментов (брутто, 2023-2024), студии и 1BR в Park Heights, Mulberry, Acacia
+20%
рост цен за 2022-2023 по данным DLD
Freehold
полная собственность для иностранцев, зарегистрирована в DLD
Аренда
средний срок договора 1-2 года, арендатор-экспат с семьей

DHE устойчиво работает как актив долгосрочной аренды: арендаторы — экспаты с семьями, которые приходят надолго. Близость к деловым зонам и развитая среда поддерживают интерес рынка. Что нужно учитывать инвестору: отсутствие пляжа снижает интерес к краткосрочной туристической аренде, а строящееся метро пока ограничивает аудиторию арендаторов без автомобиля. Оптимальный горизонт инвестиции — 3-7 лет. Все цифры доходности — ориентировочные, брутто, без учета расходов владельца.

Кейсы и опыт инвесторов

Кейс

Капитализация

Зашли в 3-спальные апартаменты в City Walk по цене около 5,2 млн AED, дополнительно инвестировали ~280k AED в отделку. В результате объект переоценился до ~8 млн AED.
— Александр, инвестор из Казахстана
Кейс

Аренда

«Купили квартиру в Al Barsha South за $260k, через 18 месяцев продали за $325k. ROI ~25%. Главное — сразу выбрали район на росте».
— Екатерина, property manager
Паттерн из отзывов
Большинство успешных кейсов связаны с решением сразу определить стратегию. Flip или аренда — это разные объекты.
— Dallas Estate Analytics

Какой ЖК подойдет вашей цели?

Продажа недвижимости в этом районе Дубай идет активно: арендный интерес формируется не туристами, а резидентами с долгосрочными контрактами. Это делает регион предсказуемым активом. Правильный выбор субкомьюнити и формата — разница в 1-2% доходности в год. Обсудите цель с экспертом и получите конкретный расчет под ваш бюджет и горизонт.
Оцените свои цели
Под вашу стратегию, бюджет и
горизонт инвестирования
Подобрать объект под стратегию
Лилия Сичинава
Ведущий эксперт
по недвижимости в ОАЭ

От идеи инвестировать — до работающего актива

6 шагов с реальной поддержкой на каждом
1
Диагностика
Определяем вашу инвестиционную модель: долгосрочная аренда, flip, или «купить и забыть». От этого зависит район и тип объекта.
2
Стратегия
Расчёт доходности, tax residency, управление и EXIT. Строим срок и модель с учётом вашей налоговой резиденции.
3
Подбор
3–5 объектов под вашу стратегию. С расчётом ROI, прогнозом vacancy и чистой прибыли.
4
Проверка и сделка
Юридический чек, оформление. Сопровождаем до регистрации в Dubai Land Department, Title Deed на ваше имя.
5
Запуск
Ремонт, мебель, листинг. Находим арендатора или готовим объект к продаже — в зависимости от вашей модели.
6
Управление и выход
Property management + отчёты раз в квартал. Или помощь в продаже с прогнозом exit ROI.

Это не «продажа квартир». Это операционное партнёрство: помогаем зарабатывать и выходить с прибылью.

Знаковые объекты

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Dubai Hills Golf Club
Поле для гольфа Dubai Hills мирового класса от European Golf Design. Лучшее новое поле, World Golf Awards 2019.
Зеленое ядро района
180 000 кв. м зеленых зон, спортивных площадок и пространств для отдыха с детскими площадками.
Торговый молл Dubai Hills Mall
750+ точек, кинотеатр Roxy Cinemas (15 залов) и The Storm Coaster — одни из быстрейших вертикальных горок в мире.
The Storm Coaster
Высота 50+ м, скорость ~21 м/с. Расположен внутри ТЦ.
Kings College Hospital London
Британский госпиталь на 100 коек, открыт в 2019. Хирургия и педиатрическая ортопедия для жителей DHE.
GEMS Wellington Academy
Рейтинг Outstanding по оценке KHDA. Британская программа от FS1 до 13 класса — в пешей доступности.
Miracle Garden
Крупнейший цветочный сад в мире — 72 000 кв. м, 150+ млн цветов. Рядом находится также семейный аттракцион-парк, до которого 10 минут на авто.
Dubai Autodrome
Гоночный трек и развлекательный кластер в 15 минутах. Популярен среди резидентов.

История и развитие района

DHE — первая фаза Mohammed Bin Rashid City, анонсированная в 2013 году как совместный проект Emaar Properties и Meraas Holding. Идея была конкретной: создать «город в городе» с полной средой обитания, зелеными зонами и единым архитектурным стандартом на 1 100 га.

Строительство первых вилл и таунхаусов началось в 2014 году. К 2019 году сданы Sidra Villas I и II, Maple, Acacia, Mulberry — квартал начал жить. В 2020 году открылся торговый молл. В 2021 году гольф-клуб признан лучшим полем ОАЭ по версии World Golf Awards.

Застройка продолжается: продолжают строиться новые проекты Emaar — Parkside Views, Greencrest, Rosehill, Palace Residences. По генплану — 4 600 вилл и 22 000 квартир для 100 000 жителей. В планах: запуск станций метро Pink и Purple Line с остановками в районе, расширение торговой и офисной среды. Точные сроки открытия линий — на официальном сайте RTA Dubai.

DHE остается одним из немногих мест эмирата, где комплексная застройка ведется по единому мастер-плану без точечных вставок. Новые ЖК не создают дискомфорта для действующих резидентов — они поддерживают рост стоимости соседних домов.

Застройщики района

Emaar Properties

Один из ведущих застройщиков ОАЭ, публичная компания на DFM. Создал Burj Khalifa, Dubai Mall, Marina. В DHE реализует более 90% проектов.

Meraas Holding

Государственный девелопер, специализирующийся на lifestyle-проектах. Создал Bluewaters Island, City Walk, La Mer. Соинвестор DHE на уровне мастер-плана.

Sobha Realty

Международный девелопер в сегменте ultra-luxury — один из ведущих игроков сегмента. В рамках MBR City реализует проект Hartland с собственными стандартами качества и контроля строительства.

Часто задаваемые вопросы

Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей
Может ли иностранец купить недвижимость в районе Dubai Hills в полную собственность?
Да. DHE — freehold-зона. Граждане любой страны регистрируют недвижимость в реестре DLD без ограничений по гражданству или резидентству.
Насколько ЖК подходит для семей с детьми?
Это одно из наиболее семейно-ориентированных мест в эмирате. Три школы GEMS, детские сады, парк 180 000 кв. м с детскими площадками, велодорожки и закрытая охраняемая территория делают локацию популярной среди экспатов.
Как далеко DHE от пляжа и стоит ли это учитывать инвестору?
До пляжа Jumeirah (JBR) — около 15-20 минут на автомобиле. Для долгосрочной аренды это не критично: арендаторы — семьи, а не туристы. Для краткосрочной туристической аренды квартал подходит хуже, чем прибрежные зоны.
Какова реальная доходность аренды после всех расходов?
Брутто-доходность апартаментов — 6-7,5% годовых. После вычета service charge (~12-18 AED/кв. м/год), управления (~8-10% от аренды) и периодов простоя нетто составит около 4,5-6%. Точные цифры зависят от формата и субкомьюнити. Подробнее — в разделе управление недвижимостью в Дубае.
Есть ли в DHE метро?
Пока нет. Ближайшая станция — Mall of the Emirates (Red Line), 10-15 мин на авто. Строятся Pink и Purple Line с планируемыми остановками поблизости. Точные сроки — на сайте RTA Dubai.
Что проверить перед покупкой жилья на вторичном рынке?
Обязательно: title deed через DLD, отсутствие обременений и задолженностей по service charge, наличие NOC от застройщика. Рекомендуется независимая юридическая проверка перед подписанием MOU.
Какие субкомьюнити лучше всего подходят для инвестиций?
Для апартаментов — Park Heights, Mulberry, Acacia: стабильный интерес и ликвидность. Для вилл — Maple, Sidra: популярны у семей. Для премиального сегмента — Golf Place и проект Address Residence. Если рассматриваете перепродажу — изучите раздел флиппинг в Дубае.
Какие квартиры в жилом комплексе доступны со сроком сдачи в 2026 году?
В Parkside Views и нескольких других очередях есть лоты с передачей ключей в 1 квартал 2026 года. Здесь апартаменты с двумя спальнями уже доступны к бронированию. Уточнить детали можно у консультанта Elvira.
Стоит ли инвестору рассматривать новые ЖК Emaar в этой локации?
Да. Свежие очереди от Emaar в этой локации сохраняют ликвидность за счет единого мастер-плана и репутации застройщика — это снижает риски и поддерживает рост капитала на горизонте 3-7 лет.
Чем выделяется поле для гольфа Dubai Hills?
Это 18-луночное чемпионское поле пар-72 от European Golf Design, лучшее новое поле в мире по версии World Golf Awards 2019.

Мнение эксперта о Dubai Hills Estate

DHE — один из наиболее сбалансированных кварталов развивающегося мегаполиса для долгосрочных инвестиций. Здесь работает понятная логика: семейная среда удерживает арендаторов, единый мастер-план поддерживает качество, репутация Emaar снижает риски застройщика.

Ключевые ограничения: отсутствие пляжа и метро делает локацию менее привлекательной для краткосрочной туристической аренды. Оптимальная стратегия — долгосрочная сдача с горизонтом 3-7 лет. Входить лучше в апартаменты в готовых субкомьюнити: Park Heights, Mulberry, Acacia. Виллы — для тех, кто готов к более высокому порогу входа и длинному горизонту. Инвестиционные решения в жилом комплексе принимаются на основе индивидуального анализа.

Подберем объект
под вашу стратегию

Сначала разберемся с целями и бюджетом, потом покажем конкретные объекты с экономикой и сценарием входа/выхода

  • Сопровождение от покупки до получения дохода
  • Реальные цифры, а не маркетинговые обещания
  • Без давления и агрессивных продаж
Лилия Сичинава
Инвестиционный консультант
Dallas Estate · Отвечу в течение 15 минут

Подписывайтесь
на канал эксперта

И получайте больше инсайдов от команды "DALLAS ESTATE"

Подписаться