Главная – Районы Дубая – Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate: зеленый район Дубая для жизни и инвестиций

Dubai Hills Estate — жилое комьюнити в составе MBR City, равноудаленное от Downtown и Marina. Район сочетает доступный порог входа, семейную инфраструктуру и устойчивый арендный спрос от эмиратских экспатов с долгосрочными контрактами.
Получить каталог с ценами Смотреть объекты
Застройщик
Emaar Properties
Локация
Mohammed Bin Rashid City (MBR City)
Тип зоны
Freehold
Субкомьюнити
30+ (Park Heights, Maple, Sidra, Golf Place, Mulberry, Acacia и др.)
Резиденции
4 600 вилл + 22 000 апартаментов (по генплану)
Пляж
15-20 км (Jumeirah / JBR, приватного нет)
Марина
нет
Цены
от 1 000 000 AED (апартаменты, 2025)

Почему Dubai Hills Estate выбирают для жизни и инвестиций

Dubai Hills Estate — первая фаза MBR City, спроектированная Emaar Properties как самодостаточное сообщество на 1 100 га. Значительная часть территории отдана под парки, велодорожки и пешеходные зоны. В пешей доступности — торговый центр Dubai Hills Mall, три школы GEMS, Kings College Hospital и 18-луночное поле Dubai Hills Golf Club.

Район застраивается по единому мастер-плану без точечных вставок. Это создает однородную среду: арендаторы приходят сюда надолго, а не на сезон. Профиль жителя — экспат с семьей: предприниматель, специалист IT или финансового сектора. Именно этот арендатор формирует стабильный долгосрочный спрос на недвижимость. Порог входа — от 1 млн AED, что ниже, чем в Marina или Downtown.

Аэропорт DXB
20-25 минут
Downtown Dubai
15 минут
Dubai Marina
15-20 минут
Пляж Jumeirah (JBR)
15-20 минут

Транспорт и связность района

Интерактивная карта района Dubai Hills Estate

Метро · Школы · Торговые центры · Парки

Метро Red Line

Ближайшая станция — Mall of the Emirates (Red Line), 10-15 мин на авто.

Магистрали

Al Khail Road (E44), Umm Suqeim Street, Sheikh Mohammed bin Zayed Road.

Автобусы и такси

Автобус F36 до Mall of the Emirates. Uber и Careem — круглосуточно.

Аэропорт DXB

20-25 минут без пробок по Al Khail Road. Al Maktoum (DWC) — 35-40 минут.

Инфраструктура для жизни

Шопинг

  • Dubai Hills Mall (750+ магазинов, гипермаркет, кинотеатр)
  • Mall of the Emirates
  • Geant Hypermarket (внутри Dubai Hills Mall)
  • City Centre Al Barsha
  • Franprix (Acacia Tower)

Парки и отдых

  • Dubai Hills Park (180 000 кв. м, скейт, каток, детские площадки)
  • Dubai Hills Golf Club (18 лунок, пар-72)
  • Adventure Park (Dubai Hills Mall)
  • Miracle Garden
  • Велодорожка 54 км по всему комьюнити

Образование

  • GEMS Wellington Academy Al Khail
  • GEMS International School Al Khail
  • GEMS New Millennium School
  • Kings School Al Barsha
  • Blossom Nursery Dubai Hills

Здравоохранение

  • Kings College Hospital London (Dubai Hills)
  • Mediclinic Parkview Hospital (Umm Suqeim)
  • American Hospital Dubai Hills Clinic
  • Aster Clinic (несколько филиалов)
  • Al Zahra Hospital (Al Barsha)

Транспорт

  • Al Khail Road (E44)
  • Umm Suqeim Street
  • Sheikh Mohammed bin Zayed Road
  • Автобус F36 (до Mall of the Emirates)
  • Метро Mall of the Emirates (Red Line)

Отели

  • Kempinski Hotel Mall of the Emirates (5)
  • Novotel Al Barsha (4)
  • Ibis Al Barsha (3)
  • Citymax Hotel Al Barsha (3)
  • Address Hotels

Что удерживает арендаторов в Dubai Hills Estate

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Dubai Hills Park
Крупнейший парк среди жилых комьюнити Дубая — 180 000 кв. м. Скейт, каток, детские площадки, беговые дорожки.
Dubai Hills Golf Club
18-луночное чемпионское поле, пар-72. Лучшее новое поле в мире по версии World Golf Awards 2019.
Dubai Hills Mall
750+ торговых точек, гипермаркет 6 038 кв. м, кинотеатр Roxy Cinemas, аттракцион The Storm Coaster.
Велосипедная и беговая сеть
54 км маршрутов по всему комьюнити — соединяют жилые кластеры, школы, парки и торговые зоны.
Образовательный кластер GEMS
Три международные школы в пешей доступности: Wellington, International, New Millennium. Британская и IB программы.
Kings College Hospital
Британский медицинский центр на 100 коек, открыт в 2019. Хирургия, педиатрия, круглосуточный прием.
7-километровый бульвар
Пешеходная улица с ресторанами, кафе и бутиками вдоль центральной оси района.
Закрытая охраняемая территория
Контролируемый въезд, единый архитектурный стандарт, управляющая компания Emaar.

Объекты в Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate
от 762 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 798 700 AED
Elvira

Просторные апартаменты площадью 139 кв.м в «зеленом сердце Дубая», проект...

139 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 543 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 994 000 AED
Elvira

Стильные апартаменты площадью 99 кв.м в ЖК Elvira с премиальными удобствами,...

99 м²
2 спальни
Подробнее
Инвестиционный подбор
Не знаете, какой объект подойдёт под вашу стратегию?
Подберем недвижимость в соответствии с вашими целями: аренда, перепродажа или долгосрочная инвестиция
Подобрать объект
Dubai Hills Estate
от 351 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 290 000 AED
Elvira

Апартаменты площадью 64 кв.м в в «зеленом сердце Дубая», элитном коммьюнити...

64 м²
1 спальня
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 669 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 457 000 AED
Park Horizon

Просторные 3-спальные апартаменты в ЖК Emaar Park Horizon с прямым доступом к...

126 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 488 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 794 000 AED
Park Horizon

Апартаменты площадью 92 кв.м в одном из самых зеленых районов города — Dubai...

92 м²
2 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 318 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 170 000 AED
Park Horizon

Стильные 1-спальные апартаменты в ЖК Park Horizon от известного застройщика...

60 м²
1 спальня
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 971 880 $
Срок сдачи: 2026
~ 3 568 943 AED
HILLS PARK

3-спальные апартаменты 156 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

156 м²
3 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 573 160 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 104 761 AED
HILLS PARK

2-спальные апартаменты 92 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

92 м²
2 спальни
Подробнее
Dubai Hills Estate
от 392 500 $
Срок сдачи: 2026
~ 1 440 000 AED
HILLS PARK

1-спальные апартаменты 63 кв.м. в ЖК Hills Park расположенного в зелёной...

63 м²
1 спальня
Подробнее
Посмотреть все

Как выбрать объект в Dubai Hills Estate

1
Определите цель
Аренда, перепродажа или личное проживание — каждая цель требует разного типа объекта и субкомьюнити внутри DHE.
2
Выберите стратегию
Долгосрочная сдача в аренду — апартаменты в Park Heights или Mulberry. Рост стоимости — виллы в Maple или Sidra. Подробнее о стратегиях — в разделе инвестиции в недвижимость в Дубае.
3
Считайте чистую доходность
Учитывайте service charge, управление и периоды простоя. Брутто-доходность и нетто — разные цифры с разницей в 1-2 процентных пункта.
4
Проверьте документы
Убедитесь в наличии NOC, чистоте title deed, отсутствии обременений. На вторичном рынке — обязательная проверка через DLD.
5
Учтите горизонт
DHE — район для горизонта 3-7 лет. Краткосрочная спекуляция здесь менее предсказуема, чем в туристических прибрежных зонах.

Инвестиционная логика Dubai Hills Estate

Не «перспективный район», а конкретные цифры и сценарии.
6,5-7,5%
ROI апартаментов (брутто, 2023-2024), студии и 1BR в Park Heights, Mulberry, Acacia
+20%
рост цен за 2022-2023 по данным DLD
Freehold
полная собственность для иностранцев, зарегистрирована в DLD
Аренда
средний срок договора 1-2 года, арендатор-экспат с семьей

Dubai Hills Estate устойчиво работает как актив долгосрочной аренды: арендаторы — экспаты с семьями, которые приходят надолго. Близость к деловым зонам и развитая инфраструктура поддерживают спрос на недвижимость. Что нужно учитывать: отсутствие пляжа снижает интерес к краткосрочной туристической аренде, а строящееся метро пока ограничивает аудиторию арендаторов без автомобиля. Оптимальный горизонт — 3-7 лет. Все цифры доходности — ориентировочные, брутто, без учета расходов владельца.

Кейсы и опыт инвесторов

Кейс

Капитализация

Зашли в 3-спальные апартаменты в City Walk по цене около 5,2 млн AED, дополнительно инвестировали ~280k AED в отделку. В результате объект переоценился до ~8 млн AED.
— Александр, инвестор из Казахстана
Кейс

Аренда

«Купили квартиру в Al Barsha South за $260k, через 18 месяцев продали за $325k. ROI ~25%. Главное — сразу выбрали район на росте».
— Екатерина, property manager
Паттерн из отзывов
Большинство успешных кейсов связаны с решением сразу определить стратегию. Flip или аренда — это разные объекты.
— Dallas Estate Analytics

Какой объект в Dubai Hills Estate подойдет вашей цели?

Dubai Hills Estate — один из немногих районов Дубая, где арендный спрос формируется не туристами, а резидентами с долгосрочными контрактами. Это делает район предсказуемым активом. Правильный выбор субкомьюнити и типа объекта — разница в 1-2% доходности в год. Обсудите цель с инвестором-экспертом и получите конкретный расчет под ваш бюджет и горизонт.
Оцените свои цели
Под вашу стратегию, бюджет и
горизонт инвестирования
Подобрать объект под стратегию
Лилия Сичинава
Ведущий эксперт
по недвижимости в ОАЭ

От идеи инвестировать — до работающего актива

6 шагов с реальной поддержкой на каждом
1
Диагностика
Определяем вашу инвестиционную модель: долгосрочная аренда, flip, или «купить и забыть». От этого зависит район и тип объекта.
2
Стратегия
Расчёт доходности, tax residency, управление и EXIT. Строим срок и модель с учётом вашей налоговой резиденции.
3
Подбор
3–5 объектов под вашу стратегию. С расчётом ROI, прогнозом vacancy и чистой прибыли.
4
Проверка и сделка
Юридический чек, оформление. Сопровождаем до регистрации в Dubai Land Department, Title Deed на ваше имя.
5
Запуск
Ремонт, мебель, листинг. Находим арендатора или готовим объект к продаже — в зависимости от вашей модели.
6
Управление и выход
Property management + отчёты раз в квартал. Или помощь в продаже с прогнозом exit ROI.

Это не «продажа квартир». Это операционное партнёрство: помогаем зарабатывать и выходить с прибылью.

Знаковые объекты района

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Dubai Hills Golf Club
18-луночное поле мирового класса от European Golf Design. Лучшее новое поле в мире, World Golf Awards 2019.
Dubai Hills Park
180 000 кв. м зеленых зон, спортивных площадок и пространств для отдыха — крупнейший парк в жилых комьюнити Дубая.
Dubai Hills Mall
750+ точек, кинотеатр Roxy Cinemas (15 залов) и The Storm Coaster — одни из быстрейших вертикальных горок в мире.
The Storm Coaster
Высота 50+ м, скорость ~21 м/с. Расположен внутри Dubai Hills Mall, один из главных аттракционов района.
Kings College Hospital London
Британский госпиталь на 100 коек, открыт в 2019. Хирургия и педиатрическая ортопедия для жителей DHE.
GEMS Wellington Academy
Рейтинг Outstanding по оценке KHDA. Британская программа от FS1 до 13 класса — в пешей доступности.
Miracle Garden
Крупнейший цветочный парк в мире — 72 000 кв. м, 150+ млн цветов. В 10 минутах от Dubai Hills Estate.
Dubai Autodrome
Гоночный трек и развлекательный комплекс в 15 минутах от района. Популярен среди резидентов.

История и развитие Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate — первая фаза Mohammed Bin Rashid City, анонсированная в 2013 году как совместный проект Emaar Properties и Meraas Holding. Идея была конкретной: создать «город в городе» с полной инфраструктурой, зелеными зонами и единым архитектурным стандартом на 1 100 га.

Строительство первых вилл и таунхаусов началось в 2014 году. К 2019 году сданы Sidra Villas I и II, Maple, Acacia, Mulberry — район начал жить. В 2020 году открылся Dubai Hills Mall. В 2021 году гольф-клуб Dubai Hills признан лучшим полем ОАЭ по версии World Golf Awards.

Район продолжает строиться: сдаются новые проекты Emaar — Parkside Views, Greencrest, Rosehill, Palace Residences. По генплану — 4 600 вилл и 22 000 квартир для 100 000 жителей. В планах: запуск станций метро Pink и Purple Line с остановками в районе, расширение торговой и офисной инфраструктуры. Точные сроки открытия линий — на официальном сайте RTA Dubai.

DHE остается одним из немногих районов Дубая, где комплексная застройка ведется по единому мастер-плану без точечных вставок. Новые проекты не создают дискомфорта для действующих резидентов — они поддерживают рост стоимости соседних объектов.

Застройщики Dubai Hills Estate

Emaar Properties

Ведущий застройщик ОАЭ, публичная компания на DFM. Создал Burj Khalifa, Dubai Mall, Dubai Marina. В DHE реализует более 90% проектов.

Meraas Holding

Государственный девелопер, специализирующийся на lifestyle-проектах. Создал Bluewaters Island, City Walk, La Mer. Соинвестор DHE на уровне мастер-плана.

Sobha Realty

Международный девелопер в сегменте ultra-luxury. В рамках MBR City реализует проект Hartland с собственными стандартами качества и контроля строительства.

Часто задаваемые вопросы о Dubai Hills Estate

Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей
Может ли иностранец купить недвижимость в районе Dubai Hills в полную собственность?
Да. Dubai Hills Estate — freehold-зона. Граждане любой страны регистрируют объект в реестре DLD без ограничений по гражданству или резидентству.
Насколько Dubai Hills Estate подходит для семьи с детьми?
Это один из наиболее семейно-ориентированных районов Дубая. Три школы GEMS, детские сады, парк 180 000 кв. м, велодорожки и закрытая охраняемая территория делают его популярным среди экспатов с детьми.
Как далеко Dubai Hills Estate от пляжа и стоит ли это учитывать инвестору?
До пляжа Jumeirah (JBR) — около 15-20 минут на автомобиле. Для долгосрочной аренды это не критично: арендаторы DHE — экспаты с семьями, а не туристы. Для краткосрочной туристической аренды район подходит хуже, чем прибрежные зоны.
Какова реальная доходность аренды после всех расходов?
Брутто-доходность апартаментов — 6-7,5% годовых. После вычета service charge (~12-18 AED/кв. м/год), управления (~8-10% от аренды) и периодов простоя нетто составит около 4,5-6%. Точные цифры зависят от объекта и субкомьюнити. Подробнее — в разделе управление недвижимостью в Дубае.
Есть ли в Dubai Hills Estate метро?
Пока нет. Ближайшая станция — Mall of the Emirates (Red Line), 10-15 мин на авто. Строятся Pink и Purple Line с планируемыми остановками в районе. Точные сроки — на сайте RTA Dubai.
Что проверить перед покупкой объекта на вторичном рынке в DHE?
Обязательно: title deed через DLD, отсутствие обременений и задолженностей по service charge, наличие NOC от застройщика. Рекомендуется независимая юридическая проверка перед подписанием MOU.
Какие субкомьюнити в DHE лучше всего подходят для инвестиций в недвижимость?
Для апартаментов — Park Heights, Mulberry, Acacia: стабильный спрос и ликвидность. Для вилл — Maple, Sidra: популярны среди семей. Для премиального сегмента — Golf Place, Address Residences. Если рассматриваете перепродажу — изучите раздел флиппинг в Дубае.

Мнение эксперта о Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate — один из наиболее сбалансированных районов Дубая для долгосрочных инвестиций в недвижимость. Здесь работает понятная логика: семейная инфраструктура удерживает арендаторов, единый мастер-план поддерживает качество среды, репутация Emaar снижает риски застройщика.

Ключевые ограничения: отсутствие пляжа и метро делает район менее привлекательным для краткосрочной туристической аренды. Оптимальная стратегия — долгосрочная сдача в аренду с горизонтом 3-7 лет. Входить лучше в апартаменты в готовых субкомьюнити: Park Heights, Mulberry, Acacia. Виллы — для тех, кто готов к более высокому порогу входа и длинному горизонту. Инвестиционные решения принимаются на основе индивидуального анализа.

Подберем объект
под вашу стратегию

Сначала разберемся с целями и бюджетом, потом покажем конкретные объекты с экономикой и сценарием входа/выхода

  • Сопровождение от покупки до получения дохода
  • Реальные цифры, а не маркетинговые обещания
  • Без давления и агрессивных продаж
Лилия Сичинава
Инвестиционный консультант
Dallas Estate · Отвечу в течение 15 минут

Подписывайтесь
на канал эксперта

И получайте больше инсайдов от команды "DALLAS ESTATE"

Подписаться