Налог на недвижимость в Дубае: какие налоги и сборы платит владелец в ОАЭ

Информация в статье носит ознакомительный характер и актуальна на 2026 год. Налоговые обязательства зависят от структуры владения, страны налогового резидентства и конкретных условий сделки. Перед принятием инвестиционного решения рекомендуется консультация с налоговым советником.

Есть ли налог на недвижимость в Дубае и ОАЭ

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость в классическом понимании. Владелец квартиры или виллы не платит государству регулярный фискальный платеж, рассчитанный от стоимости объекта, — как, например, property tax в США или council tax в Великобритании. Это подтверждается аналитическими обзорами 2026 годов, подготовленными юридическими и финансовыми консультантами, работающими на рынке ОАЭ.

«В ОАЭ для физического лица отсутствуют подоходный налог, налог на доход от аренды, налог на прирост капитала и ежегодный налог на недвижимость.» — Аналитический обзор для российских инвесторов, 2026 год

Вместо ежегодного налога система выстроена иначе: основная нагрузка сосредоточена на этапе сделки, а не на этапе владения. Разовый сбор Dubai Land Department в размере 4% от цены покупки — это и есть главный государственный платеж, который функционально заменяет привычный имущественный налог. Дальше добавляются муниципальные и эксплуатационные сборы, но они принципиально отличаются от ежегодного налога на имущество. Подробнее об инвестициях в недвижимость в Дубае читайте в нашем отдельном материале.

Важный момент, который часто упускают: выражение «в Дубае нет налогов» одновременно верно и неверно. Для физического лица, владеющего жилой недвижимостью в личном качестве, — верно. Для компании, которая владеет объектом и получает доход от аренды, — уже нет. С 2023 года в ОАЭ действует корпоративный налог по ставке 9% на прибыль юридических лиц. НДС по ставке 5% введен еще в 2018 году и применяется к коммерческой недвижимости и ряду других операций.

Корректная формулировка для инвестора звучит так: в Дубае отсутствуют подоходный налог, ежегодный налог на имущество и налог на прирост капитала для физических лиц, владеющих недвижимостью в личном качестве. Но действуют НДС, корпоративный налог и ряд муниципальных и регистрационных сборов — в зависимости от структуры владения и типа операций.

Миф vs Реальность — налоги на недвижимость в ОАЭ

Чего нет:

• Ежегодного налога на владение недвижимостью (annual property tax)
• Подоходного налога для физических лиц
• Налога на прирост капитала при продаже объекта физлицом
• Налога на доход от аренды для частных собственников
• Налога на дарение и наследование недвижимости

Что реально платят:

• 4% сбор Dubai Land Department при регистрации сделки
• Муниципальный жилищный сбор (Housing Fee) — 5% от годовой арендной стоимости, начисляется через счет DEWA
• Сервисные сборы управляющей компании — ежегодно, в зависимости от объекта
• НДС 5% — на коммерческую недвижимость и краткосрочную аренду
• Корпоративный налог 9% — для юридических лиц, владеющих объектами

Данные о налоговом режиме ОАЭ проверены на актуальность для 2026 года на основании аналитических обзоров юридической фирмы TME Legal (2026), специализированного обзора по НДС на недвижимость в ОАЭ (2026) и материалов крупных международных брокеров, работающих на рынке Дубая.

Какие сборы платят при покупке недвижимости в Дубае

При покупке недвижимости в Дубае покупатель несет разовые обязательные платежи в размере от 6 до 9% от стоимости объекта — в зависимости от того, используется ли ипотека и привлекается ли агент. Суммарная нагрузка обычно составляет от 6 до 8% при покупке за наличные и от 7 до 9% при ипотечной сделке (по данным инвестиционных гайдов по рынку Дубая, 2026 год). Это не налог на имущество, но по своей функции эти сборы близки к stamp duty или transfer tax, принятым в других юрисдикциях.

Основу составляет сбор Dubai Land Department (DLD) — 4% от заявленной цены сделки. К нему добавляются административные и трасти-сборы, комиссия агентству и, при ипотечной покупке, сборы за регистрацию залога. Ниже — полная структура платежей.

Источник: инвестиционные гайды по рынку Дубая 2026 года, данные крупных брокеров и девелоперов, работающих на рынке ОАЭ.

Примечание по трасти-сбору: по данным разных источников, сумма составляет 4 000/2 000 AED или 4 200/2 100 AED — расхождение связано с тем, включен ли НДС в указанную сумму. Актуальные тарифы уточняйте на официальном сайте DLD (dubailand.gov.ae).

Сбор Земельного департамента Дубая и передача прав собственности

Сбор DLD в размере 4% от цены сделки — это центральный и крупнейший разовый платеж при покупке недвижимости в Дубае. Он взимается при регистрации перехода права собственности и фактически выполняет роль налога на передачу прав, хотя официально квалифицируется как государственный регистрационный сбор.

«Сбор DLD — крупнейшая отдельная транзакционная стоимость в Дубае, его размер исключительно высок по сравнению с аналогичными пошлинами во многих соседних рынках.» — Инвестиционный гайд по рынку Дубая, 2026 год

Dubai Land Department — это орган, который ведет земельный реестр Дубая, регистрирует сделки с недвижимостью и выдает свидетельства о праве собственности (Title Deed). Без регистрации в DLD переход права собственности юридически не происходит. Именно поэтому 4% сбор неизбежен для любой сделки — независимо от того, покупает ли объект резидент или нерезидент, физическое лицо или компания.

По рыночной практике ответственность за уплату 4% несет покупатель. Однако в отдельных случаях — особенно при крупных сделках или на рынке покупателя — стороны договариваются о разделении: например, 2% с каждой стороны. Такое соглашение обязательно фиксируется в Memorandum of Understanding (MOU) до подписания договора.

Сбор рассчитывается от заявленной цены сделки, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. Занижение цены для уменьшения сбора не только противоречит требованиям DLD, но и создает юридические риски для обеих сторон. На практике это одна из тех ошибок, которые кажутся незначительными на входе, но дорого обходятся при выходе.

Пошлины и регистрация после сделки

Помимо 4% сбора DLD, завершение сделки требует оплаты нескольких фиксированных административных платежей.

Административный сбор за оформление составляет около 580 AED для квартир и офисов и около 430 AED для земельных участков. Отдельно взимается пошлина за выдачу электронного Title Deed — 250 AED. Если сделка проводится через уполномоченного регистрационного поверенного (Real Estate Registration Trustee) — а большинство сделок проходит именно так — добавляется трасти-сбор: около 4 000 AED плюс 5% НДС для объектов стоимостью от 500 000 AED и около 2 000 AED плюс 5% НДС для объектов дешевле этой границы. По данным Sobha Realty (инвестиционный обзор 2025 года), трасти-сбор составляет около 4 000 AED + 5% НДС для объектов от 500 000 AED.

При ипотечной покупке к этому добавляется регистрация залога в DLD: 0,25% от суммы кредита плюс около 290 AED административного сбора. Банк также взимает собственный организационный сбор — обычно 0,5–1% от суммы займа. В итоге ипотечная сделка обходится примерно на 1–1,5% дороже, чем покупка за наличные.

После оплаты всех сборов и подтверждения регистрации покупатель получает электронное свидетельство о праве собственности — Title Deed. Это основной правоустанавливающий документ на недвижимость в Дубае. Без него вы юридически не являетесь собственником — даже если уже живете в квартире.

Пример расчета полной стоимости покупки

Пример: квартира стоимостью 1 500 000 AED, покупка за наличные

При ипотеке добавляется: регистрация залога 0,25% от суммы кредита + 290 AED + банковский сбор ~1% от кредита + оценка ~3 000 AED. Итого ипотечная сделка обходится на 1–1,5% дороже.

Для наглядности: для объекта стоимостью 2 000 000 AED сбор DLD составит 80 000 AED (около 21 780 долларов) — только один этот платеж. Именно поэтому важно закладывать полный бюджет сделки, а не только цену объекта. Инвесторы, которые приходят с четким пониманием этой цифры, принимают решения спокойнее — без неприятных сюрпризов на финальном этапе.

Передача недвижимости между родственниками

В ОАЭ отсутствуют налоги на дарение и наследование недвижимости. Это означает, что передача объекта детям, супругу или другим наследникам не создает налогового события ни для передающего, ни для получателя.

Однако при переоформлении права собственности в DLD взимается сниженный сбор: 0,125% от стоимости объекта, но не менее 2 000 AED — для передачи между родственниками первой степени (родители, дети, супруги). Стандартный сбор 4% в этом случае не применяется.

В Абу-Даби передача между родственниками до второй степени родства и между юридическими лицами одной группы не классифицируется как продажа — сбор за передачу не взимается вовсе. Это нюанс, который стоит учитывать при планировании наследственной структуры, особенно если в портфеле есть объекты в разных эмиратах.

Источник: Tranio, раздел «Налог на передачу собственности», 2026 год; Иммигрант Инвест, 2025 год.

NOC при продаже: что это и сколько стоит

При продаже недвижимости на вторичном рынке продавец обязан получить No Objection Certificate (NOC) от управляющей компании или застройщика. Этот документ подтверждает отсутствие задолженностей по сервисным сборам и разрешает передачу права собственности.

Стоимость NOC варьируется: от 500 AED до 5 000 AED в зависимости от застройщика и объекта. Некоторые застройщики выдают NOC бесплатно. Без NOC регистрация сделки в DLD невозможна — это обязательный документ для любой вторичной сделки.

На практике получение NOC занимает от нескольких дней до двух недель. Это один из тех этапов, о которых продавцы нередко забывают при планировании сроков сделки — и потом удивляются задержкам.

Источник: Emirates.Estate, таблица расходов при покупке, 2025 год.

Какие расходы возникают при владении и содержании недвижимости

После покупки ежегодного налога на имущество нет, но есть три регулярных платежа: сервисные сборы, муниципальный жилищный сбор и коммунальные платежи. Их совокупный размер зависит от класса объекта и района.

Сервисные сборы (Service Charges) — это ежегодные платежи управляющей компании за содержание общих зон здания: охрана, уборка, лифты, бассейны, парковки, озеленение, страхование здания и взносы в резервный фонд. Ставки устанавливаются в дирхамах за квадратный фут в год и регулируются RERA (Real Estate Regulatory Agency — регулятор рынка недвижимости Дубая).

По данным аналитических обзоров 2026 годов, диапазон ставок выглядит так:

Источник: аналитические обзоры брокеров премиальной недвижимости Дубая, 2025 год. В массовых районах сервисные сборы для квартир составляют 5–10 дирхамов за кв. фут в год; в премиальных комплексах Palm Jumeirah и Bluewaters — 25–40 дирхамов.

Сервисные сборы — не налог. Но их нужно учитывать при расчете чистой доходности: для объекта в среднем сегменте они могут составлять 1–2% от стоимости объекта в год. Инвестор, который считает доходность без этой строки, получает завышенную картину.

Муниципальный жилищный сбор (Dubai Housing Fee) — 5% от годовой арендной стоимости объекта, начисляется через счет DEWA ежемесячно равными долями. Если объект сдается в аренду, сбор обычно платит арендатор. Если собственник живет в объекте сам или объект пустует — платит собственник.

«Жилищный сбор применяется к большинству нерезидентов в Дубае и предназначен для финансирования муниципальных услуг — уборки, управления отходами, поддержания инфраструктуры.» — Engel & Völkers, разъяснения по Dubai Housing Fee, 2025 год

Коммунальные платежи (DEWA) — электричество и вода по фактическому потреблению. В ряде зданий добавляется отдельный сбор за централизованное кондиционирование (chiller fee). При сдаче объекта в аренду эти расходы, как правило, несет арендатор.

Ориентировочные ежемесячные коммунальные расходы для 1-спальной квартиры (~70 кв. м):

При подключении DEWA вносится разовый депозит: 2 000 AED для квартиры, 4 000 AED для виллы. Депозит возвращается при закрытии счета.

Нужно ли платить налог при сдаче недвижимости в аренду

Для физического лица, сдающего жилую недвижимость в долгосрочную аренду, налога на доход от аренды в ОАЭ нет. Весь арендный доход остается у собственника — без подоходного налога, без налога на прирост капитала, без корпоративного налога. Это подтверждается анализом юридической фирмы TME Legal за 2026 год, который опирается на текст закона и решения Кабинета министров ОАЭ.

«Доход от аренды и прирост капитала по недвижимости физического лица не входит в налогооблагаемую базу корпоративного налога, если деятельность не требует торговой лицензии.» — TME Legal, юридический обзор по корпоративному налогу ОАЭ, 2026 год

Введение корпоративного налога в 2023 году изменило ситуацию для юридических лиц, но не для физических. Согласно решению Кабинета министров ОАЭ № 49 от 2023 года, личный инвестиционный доход и доход от недвижимости, для получения которого не требуется торговая лицензия, не входят в налогооблагаемую базу корпоративного налога. Физическое лицо может владеть несколькими объектами, получать значительный арендный доход и при этом не становиться субъектом корпоративного налога — пока не оформляет деятельность как лицензированный бизнес.

Ситуация меняется в двух случаях: краткосрочная аренда и коммерческая недвижимость. Подробнее об управлении недвижимостью в Дубае читайте в нашем отдельном материале.

Жилая и коммерческая недвижимость: где появляется НДС

НДС в ОАЭ применяется по-разному в зависимости от типа объекта и формата аренды. Базовая ставка — 5%, введена в 2018 году. Но для жилой недвижимости действуют существенные исключения.

Долгосрочная аренда жилья (договоры на год и более) освобождена от НДС. Краткосрочная аренда жилья — сдача апартаментов на срок менее шести месяцев в формате holiday home или serviced apartments — рассматривается как услуга, близкая к гостиничной, и облагается НДС по ставке 5%. Обязанность регистрации в системе НДС возникает при превышении порога налогооблагаемых операций в 375 000 AED за 12 месяцев (порог обязательной регистрации по данным Federal Tax Authority ОАЭ). Добровольная регистрация возможна с 187 500 AED.

«Первая поставка жилой недвижимости облагается НДС по нулевой ставке — девелопер возмещает входной НДС, покупатель фактически освобожден от налога.» — Специализированный аналитический обзор по НДС на недвижимость в ОАЭ, 2026 год; Федеральный декрет-закон № 8 от 2017 года

Источник: специализированный аналитический обзор по НДС на недвижимость в ОАЭ, 2026 год; Федеральный декрет-закон № 8 от 2017 года и его исполнительные регламенты.

Дисклеймер: информация носит общий характер и не заменяет консультацию специалиста. Режим НДС зависит от структуры владения, типа деятельности и статуса регистрации в системе Federal Tax Authority ОАЭ.

Физлицо vs компания: как структура владения влияет на налоги

Один из самых частых вопросов у предпринимателей, рассматривающих покупку недвижимости в Дубае: стоит ли оформлять объект на физическое лицо или на компанию? Вопрос не праздный — от ответа зависит и налоговая нагрузка, и сложность администрирования.

Когда имеет смысл владеть через компанию:

• Если планируется владение несколькими объектами в рамках инвестиционного портфеля с профессиональным управлением
• Если объект — коммерческая недвижимость, и НДС на аренду является входным для бизнеса арендатора
• Если требуется структурирование для наследственного планирования через траст или фонд

Когда лучше физическое лицо:

• Для большинства частных инвесторов, покупающих 1–3 объекта для сдачи в долгосрочную аренду или перепродажи
• Когда доход от аренды не превышает 375 000 AED в год
• Когда важна простота и минимальные административные расходы

Дисклеймер: выбор структуры владения имеет юридические и налоговые последствия. Рекомендуется консультация с налоговым советником и юристом перед принятием решения.

Налоги при продаже недвижимости в Дубае

В ОАЭ нет налога на прирост капитала для физических лиц. Это означает: если вы купили квартиру за 1 500 000 AED и продали за 2 200 000 AED, прибыль в 700 000 AED полностью остается у вас — без каких-либо налоговых вычетов на уровне ОАЭ.

«На уровне ОАЭ не существует отдельного налога на прирост капитала по недвижимости для физических лиц: весь прирост капитализируется без налога.» — Аналитические обзоры девелоперов и юридических консультантов, 2026 годы

Вторичные продажи жилой недвижимости освобождены от НДС. При продаже взимается только сбор DLD 4% (обычно платит покупатель) и агентская комиссия продавца (~2%). Это все.

Что важно знать российскому инвестору при продаже:

Если вы остаетесь налоговым резидентом России, доход от продажи зарубежной недвижимости подлежит декларированию в РФ. При этом:

• Если объект находился в собственности менее 5 лет — доход облагается НДФЛ по ставке 13%/15%
• Если объект находился в собственности 5 лет и более — доход освобождается от НДФЛ в РФ (по общему правилу для жилой недвижимости)
• Расходы на покупку (включая сбор DLD) могут быть учтены при расчете налоговой базы

Подробнее о стратегии флиппинга недвижимости в Дубае — в нашем отдельном материале.

Золотая виза ОАЭ и налоговое резидентство

Покупка недвижимости в Дубае может открыть путь не только к владению активом, но и к изменению налогового статуса — через получение резидентской визы ОАЭ.

Резидентская виза через недвижимость:

Налоговое резидентство ОАЭ — это отдельный статус, который не возникает автоматически при получении визы. Для его подтверждения необходимо:

• Фактически находиться в ОАЭ не менее 183 дней в году (или иметь центр жизненных интересов в ОАЭ)
• Получить Tax Residency Certificate через Министерство финансов ОАЭ (пошлина 1 000 AED)
• Предоставить выписку с банковского счета ОАЭ за 6 месяцев и подтверждение проживания

Что это дает налоговому резиденту ОАЭ из России: при наличии статуса налогового нерезидента РФ (пребывание за рубежом более 183 дней в году) доходы от аренды и продажи недвижимости в Дубае не облагаются российским НДФЛ. Ставка НДФЛ для нерезидентов РФ составляет 30% — это существенно выше, чем 13–15% для резидентов. Смена налогового резидентства — отдельное решение с юридическими последствиями; требует консультации с налоговым советником.

Подробнее о смене налогового резидентства через Golden Visa читайте в нашем отдельном материале.

Дисклеймер: условия получения визы и налогового резидентства могут меняться. Актуальные требования — на официальном сайте GDRFA и Министерства финансов ОАЭ.

Что важно знать нерезидентам и россиянам о налогах на недвижимость в Дубае

Для нерезидентов ОАЭ, включая граждан России, налоговые условия при покупке недвижимости в Дубае те же, что и для резидентов: отдельного налога для иностранцев не существует. Сбор DLD 4%, муниципальный жилищный сбор, сервисные сборы — все это одинаково для всех собственников вне зависимости от гражданства и налогового резидентства.

«Для частных инвесторов, владеющих недвижимостью на свое имя, весь доход от аренды и продажи объекта остается необлагаемым на уровне ОАЭ.» — Аналитические обзоры девелоперов и консультантов, 2026 годы

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае в полной собственности (freehold) в специально отведенных для этого зонах — их перечень определен законодательством эмирата. Никаких дополнительных налогов или ограничений по сравнению с резидентами при этом не возникает.

Однако здесь есть важный нюанс, который часто упускают.

Отсутствие налогов в ОАЭ не означает отсутствия налоговых обязательств в стране вашего налогового резидентства. Для налогового резидента России это означает следующее:

• Доход от аренды недвижимости в Дубае является иностранным доходом и подлежит включению в декларацию 3-НДФЛ.
• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ: 13% на доход до 5 млн рублей в год, 15% — сверх этой суммы.
• Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Россией и ОАЭ было подписано 17 февраля 2025 года. По состоянию на середину 2026 года информация о завершении ратификационных процедур в обеих странах противоречива: ряд источников (Mirabello, апрель 2026; Иммигрант Инвест, октябрь 2025) указывают на его действие, другие — на незавершенность ратификации. Перед публикацией рекомендуется проверить актуальный статус на сайте Минфина РФ или ФНС России (раздел «Международные договоры»).
• Практический вывод: если СИДН вступил в силу, налоговый резидент России, получающий доход от аренды в Дубае, может применить его положения для устранения двойного налогообложения. Если нет — применяются только внутренние правила РФ (НДФЛ 13–15% с зарубежного дохода). В любом случае доход от аренды зарубежной недвижимости подлежит декларированию в России.
• Сама недвижимость за рубежом не образует налогооблагаемый доход в России — декларировать нужно только фактически полученный доход (аренду, продажу).

Дисклеймер: статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые обязательства нерезидентов зависят от страны налогового резидентства, структуры владения объектом и конкретных условий сделки. Для оценки индивидуальной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому советнику в вашей стране.

Сравнение: налоговая нагрузка Дубай vs другие рынки

Для инвестора, сравнивающего рынки, цифры говорят сами за себя. Посмотрите на разницу в структуре нагрузки — она принципиальная.

Данные по иностранным юрисдикциям носят ориентировочный характер и могут варьироваться в зависимости от конкретных условий. Для точного расчета обратитесь к налоговому советнику в соответствующей стране. Источники: Mirabello Consultancy (апрель 2026), Dynasty Business Adviser (2026).

Разница очевидна: в Дубае нагрузка сосредоточена на входе (4% при покупке), тогда как в большинстве европейских юрисдикций инвестор платит ежегодно и при продаже. Для долгосрочного инвестора это означает принципиально иную экономику владения. Купил, заплатил один раз — и дальше работаешь с чистым доходом.

Итого: как выглядит реальная налоговая нагрузка

Если собрать все вместе, картина для частного инвестора-физлица выглядит так.

При покупке — разовые расходы 6–8% от стоимости объекта при покупке за наличные, 7–9% при ипотеке. Основу составляет сбор DLD 4%.

При владении — ежегодные расходы: сервисные сборы (зависят от класса объекта и района), муниципальный жилищный сбор 5% от годовой арендной стоимости, коммунальные платежи. Ежегодного налога на имущество нет.

При сдаче в аренду — для долгосрочной жилой аренды: нет НДС, нет подоходного налога в ОАЭ. Для краткосрочной аренды и коммерческой недвижимости — НДС 5% при превышении порога регистрации.

При продаже — нет налога на прирост капитала для физлица в ОАЭ. Вторичные продажи жилья освобождены от НДС. Для флиппинга недвижимости в Дубае это создает принципиальное преимущество перед большинством других рынков.

Это не «нулевые налоги» — но это принципиально другая модель по сравнению с большинством рынков. Нагрузка сосредоточена на входе, а не на владении. Для долгосрочного инвестора это означает предсказуемость: ежегодные расходы понятны и не зависят от изменений налоговых ставок на имущество.

Понимание этой структуры — не просто теория. Это основа для корректного расчета доходности. Инвестор, который считает только арендный доход и забывает про сервисные сборы, муниципальный жилищный сбор и налоговые обязательства в своей стране, получает завышенную картину. Инвестор, который учитывает все, — принимает решение с открытыми глазами.

Изучите недвижимость в Дубае в нашем каталоге — с учетом всех расходов, которые мы разобрали в этой статье.