Главная – Районы Дубая – Bluewaters Dubai

Bluewaters Island — остров у побережья JBR в Дубае

Bluewaters Island — искусственный остров у побережья JBR с ограниченным предложением недвижимости и туристическим якорем мирового масштаба. Единственный застройщик — Meraas, freehold-зона, прямой выход к морю и 10 минут до Dubai Marina.
Смотреть объекты
Застройщик
Meraas
Локация
Jumeirah Beach Residence (JBR)
Тип зоны
Freehold
Башни
10 (Bluewaters Residences) + Bluewaters Bay (строится, сдача 2027)
Резиденции
698 апартаментов + 17 таунхаусов + 4 пентхауса
Пляж
450 м (приватный, при отелях Caesars)
Марина
причал для яхт на The Wharf
Цены
от 2 500 000 AED (вторичный рынок, 2025) / от 3 300 000 AED (Bluewaters Bay, первичный)

Bluewaters Island: остров с логикой дефицита

Meraas намеренно ограничил застройку острова: 10 башен, новых проектов на основной территории нет. Это архитектурный факт, который поддерживает ценовой уровень на вторичном рынке.

Остров соединен с JBR пешеходным мостом длиной 265 м. Арендаторы ценят это: пляж — пешком, Dubai Marina — 10 минут на авто. При этом автомобильный трафик внутри острова убран под землю, прогулочные зоны свободны от машин.

Главный актив — колесо обозрения Ain Dubai, высочайшее колесо обозрения в мире (210 метров — официальная высота оси). Это постоянный поток туристов и устойчивый спрос на краткосрочную аренду. Два отеля 5* Caesars формируют инфраструктуру курортного уровня прямо в жилом комплексе: рестораны, спа, театр, приватный пляж.

Дубай Блю Вотерс — дефицитный актив с понятной инвестиционной логикой: ограниченное предложение, туристический трафик и пешая доступность пляжа JBR.

Аэропорт DXB
30 минут (без пробок)
Downtown Дубай
17–20 минут
Dubai Marina
10 минут
Пляж JBR
5–7 минут пешком (через мост 265 м)

Транспорт и связность района Bluewaters в Дубае

Район Bluewaters Dubai на карте

Метро Red Line

Станция DMCC (Red Line) — 10 минут на авто, далее трамвай до JBR и пешеходный мост.

Магистрали

Прямой выезд на Sheikh Zayed Road (E11) — главная магистраль Дубая.

Автобусы и такси

Остановки RTA на The Wharf, такси и водное такси от причала The Wharf Station.

Аэропорт DXB

До аэропорта DXB — 30 минут без пробок по Sheikh Zayed Road (E11).

Жизнь на Bluewaters Island в Дубае

Шопинг

  • The Wharf Retail Plaza
  • The Walk at JBR
  • Dubai Marina Mall
  • Ibn Battuta Mall
  • Mall of the Emirates

Парки и отдых

  • Ain Dubai
  • Пляж JBR
  • Cove Beach Club
  • Bluewaters Wharf — набережная
  • Dubai Marina Walk

Образование

  • The American School of Dubai
  • Arcadia School
  • Emirates International School Meadows
  • The American University in Dubai
  • British Orchard Nursery

Здравоохранение

  • Mediclinic Meadows
  • Emirates Hospital Clinics, Dubai Marina
  • NMC Royal Hospital
  • Clinica Dentalia
  • Med You Med Dubai

Транспорт

  • Станция метро DMCC (Red Line)
  • Трамвай JBR 1 / JBR 2
  • Sheikh Zayed Road (E11)
  • The Wharf Station (автобусы, такси, водное такси)
  • Пешеходный мост The Wharf Link (265 м до JBR)

Отели

  • Caesars Palace Bluewaters Dubai (5)
  • Caesars Resort Dubai (5)
  • Address Beach Resort (5)
  • Banyan Tree Dubai (5)
  • Atlantis The Palm (5)

Инфраструктура, за которую платит арендатор

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Ain Dubai
Высочайшее колесо обозрения в мире (210 метров — высота оси) — постоянный туристический трафик, якорь арендного спроса.
Приватный пляж 450 м
При отелях Caesars. Прямой доступ к приватному пляжу — редкость для прибрежных районов Дубая.
Два отеля 5* Caesars
Рестораны, спа, бассейны, театр на 500 мест — инфраструктура курорта в жилом комплексе.
The Wharf
Торгово-развлекательная набережная: 164 магазина, рестораны, кафе, причал для яхт.
Фитнес и бассейны
В каждом здании Bluewaters Residences — открытые и крытые, для резидентов.
Подземный тоннель
Автомобильный трафик убран под землю. Прогулочные зоны острова свободны от машин.
2400 парковочных мест
Достаточно для резидентов и гостей — редкость для островных проектов Дубая.
Безопасность 24/7
Закрытое комьюнити с контролируемым въездом и круглосуточной охраной.

Объекты на Bluewaters Island

Palm Jumeirah
от 1 803 000 $
Готов к заселению
~ 6 625 000 AED
SERENIA RESIDENCES

Ультра-элитные апартаменты в ЖК на рукотворном острове Palm Jumeirah, с...

259 м²
3 спальни
Подробнее
Palm Jumeirah
от 1 929 000 $
Готов к заселению
~ 7 086 000 AED
SERENIA RESIDENCES

Роскошные апартаменты с 2 спальнями в элитном ЖК на побережье, с прекраснейшим...

277 м²
2 спальни
Подробнее
Инвестиционный подбор
Не знаете, какой объект подойдёт под вашу стратегию?
Подберем недвижимость в соответствии с вашими целями: аренда, перепродажа или долгосрочная инвестиция
Подобрать объект
Palm Jumeirah
от 599 000 $
Готов к заселению
~ 2 200 000 AED
SERENIA RESIDENCES

Стильные апартаменты в элитном ЖК на острове Palm Jumeirah с эксклюзивными...

86 м²
1 спальня
Подробнее
DAMAC Lagoons
от 1 334 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 4 896 900 AED
Santorini DAMAC Lagoons

6-спальный таунхаус 377 кв.м. в ЖК DAMAC Lagoons Santorini — новом...

377 м²
6 спален
Подробнее
DAMAC Lagoons
от 969 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 3 560 000 AED
Santorini DAMAC Lagoons

Просторный таунхаус с 5-ю спальнями с частным доступом к лагуне и песчаным...

316 м²
5 спален
Подробнее
DAMAC Lagoons
от 653 000 $
Срок сдачи: 2026
~ 2 400 000 AED
Santorini DAMAC Lagoons

Роскошный 4-спальный таунхаус с удобствами премиум класса в ЖК DAMAC Lagoons...

213 м²
4 спальни
Подробнее
Jumeirah 2
от 6 574 000 $
Готов к заселению
~ 24 148 000 AED
Mr. C Residences Jumeirah

Апартаменты в ЖК Mr. C Residences Jumeirah, который включает в себя всего 27...

348 м²
4 спальни
Подробнее
Jumeirah 2
от 5 214 000 $
Готов к заселению
~ 19 152 000 AED
Mr. C Residences Jumeirah

Роскошные апартаменты в ультраэлитном ЖК Mr. C Residences Jumeirah, который...

276 м²
3 спальни
Подробнее
Downtown Dubai
от 1 539 000 $
Готов к заселению
~ 5 654 000 AED
DT1 Residences

Роскошные апартаменты с 3 спальнями в элитном жилом комплексе DT1, в районе...

235 м²
3 спальни
Подробнее
Downtown Dubai
от 923 500 $
Готов к заселению
~ 3 392 000 AED
DT1 Residences

Просторные апартаменты в премиальном ЖК DT1, расположенном в центральном...

141 м²
2 спальни
Подробнее
Посмотреть все

Как выбрать объект на Bluewaters Island

1
Определите стратегию
Краткосрочная аренда (туристы) или долгосрочная (резиденты) — разные объекты, этажи и виды дают разный доход.
2
Считайте нетто, не брутто
Вычтите service charge (~25 AED/кв. м/год), управление (8–12%) и простой — реальная доходность ниже заявленной.
3
Выбирайте вид и этаж
Вид на Ain Dubai и море дает надбавку к арендной ставке 15–20% по сравнению с видом на сад.
4
Проверьте документы
На вторичном рынке проверьте NOC от Meraas, отсутствие обременений в DLD и задолженность по service charge.
5
Учтите горизонт
Bluewaters Bay (сдача 2027) — потенциал роста на этапе строительства. Residences — стабильный арендный доход уже сейчас, но по более высокой цене входа.

Инвестиционная логика Bluewaters Island в Дубае

Не «перспективный район», а конкретные цифры и сценарии.
6,2%
ROI апартаментов с 1 спальней (брутто, 2024)
+6%
рост цены за кв. м (H2 2024 vs H2 2023)
698
698 апартаментов — весь рынок Residences
Freehold
полная собственность для иностранцев

Bluewaters держится на устойчивом арендном спросе: туристический трафик острова и близость к Jumeirah Beach формируют спрос как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. Ограниченное предложение поддерживает ценовой уровень. Важно учитывать: service charge здесь выше среднего по Дубаю, краткосрочная аренда требует управляющей компании, а удаленность от делового центра снижает спрос со стороны корпоративных арендаторов. Подробнее об инвестиционных стратегиях — в разделе инвестиции в недвижимость в Дубае.

Кейсы и опыт инвесторов

Кейс

Капитализация

Зашли в 3-спальные апартаменты в City Walk по цене около 5,2 млн AED, дополнительно инвестировали ~280k AED в отделку. В результате объект переоценился до ~8 млн AED.
— Александр, инвестор из Казахстана
Кейс

Аренда

«Купили квартиру в Al Barsha South за $260k, через 18 месяцев продали за $325k. ROI ~25%. Главное — сразу выбрали район на росте».
— Екатерина, property manager
Паттерн из отзывов
Большинство успешных кейсов связаны с решением сразу определить стратегию. Flip или аренда — это разные объекты.
— Dallas Estate Analytics

Какой объект на Bluewaters Island подойдет вашей цели?

Дубай Блю Вотерс — нишевый рынок с понятной логикой: ограниченное предложение, туристический якорь и freehold. Но правильный объект внутри острова — это вопрос стратегии. Разница в доходности между соседними апартаментами достигает 20–30%. Эксперт поможет разобраться, какие объекты реально сдаются быстро и работают на вашу цель.
Оцените свои цели
Под вашу стратегию, бюджет и
горизонт инвестирования
Подобрать объект под стратегию
Лилия Сичинава
Сооснователь Dallas Estate

От идеи инвестировать — до работающего актива

6 шагов с реальной поддержкой на каждом
1
Диагностика
Определяем вашу инвестиционную модель: долгосрочная аренда, flip, или «купить и забыть». От этого зависит район и тип объекта.
2
Стратегия
Расчёт доходности, tax residency, управление и EXIT. Строим срок и модель с учётом вашей налоговой резиденции.
3
Подбор
3–5 объектов под вашу стратегию. С расчётом ROI, прогнозом vacancy и чистой прибыли.
4
Проверка и сделка
Юридический чек, оформление. Сопровождаем до регистрации в Dubai Land Department, Title Deed на ваше имя.
5
Запуск
Ремонт, мебель, листинг. Находим арендатора или готовим объект к продаже — в зависимости от вашей модели.
6
Управление и выход
Property management + отчёты раз в квартал. Или помощь в продаже с прогнозом exit ROI.

Это не «продажа квартир». Это операционное партнёрство: помогаем зарабатывать и выходить с прибылью.

Знаковые достопримечательности Bluewaters Island и рядом

Объекты, которые влияют на
привлекательность района для арендаторов
Ain Dubai
250 м высоты, 48 кабинок по 31 человек, панорама на 50 км. Рекорд Гиннесса — главный туристический магнит острова.
Caesars Palace Bluewaters Dubai
Отель 5*. Ресторан Hell's Kitchen — шеф с 16 звездами Michelin. Театр The Rotunda на 500 мест.
Cove Beach Club
Один из топовых пляжных клубов Дубая: приватный пляж, бассейн, ночная программа.
The Pods
Ресторан в прозрачных капсулах с видом на JBR и Персидский залив. Паназиатская кухня.
Madame Tussauds Dubai
Музей восковых фигур на острове — семейная достопримечательность с постоянным потоком гостей.
Illusion City Dubai
Интерактивный музей иллюзий в The Wharf Blue Water Mall.
Address Beach Resort
Отель 5*, 5 минут от острова. Инфинити-бассейн на 77 этаже — рекорд Гиннесса.
Dubai Marina
3,5 км искусственного канала, яхт-клуб, Marina Mall, ночная жизнь — 10 минут от острова.

История и развитие Bluewaters Island в ОАЭ

Строительство острова началось в 2013 году. Проект лично утвержден правителем Дубая шейхом Мухаммедом Бин Рашидом аль Мактумом. Общий бюджет — около 6 млрд AED (1,6 млрд USD).

Идея Meraas была нестандартной для своего времени: создать район смешанного использования — жилье, отели, ритейл, развлечения — на искусственном острове без автомобильного трафика в жилой зоне. Весь транспорт убран под землю, прогулочные зоны открыты для пешеходов.

Первые резиденты въехали в 2018 году. В 2021 году открылось Ain Dubai — высочайшее колесо обозрения в мире, которое стало главным туристическим якорем острова.

Bluewaters Island изначально проектировался как самодостаточное комьюнити: два отеля 5* Caesars, торговая набережная The Wharf, 164 магазина, рестораны, пляжный клуб, галерея Oblong Contemporary.

Сегодня Meraas развивает вторую фазу — Bluewaters Bay. Новый жилой комплекс на острове, сдача запланирована на Q3 2027 года. Он расширяет жилой фонд и предлагает более низкую точку входа по сравнению с готовыми Residences.

В планах RTA — беспилотная система GRT (25 транспортных средств по 24 пассажира каждое) и канатные дороги, которые свяжут остров с материком. Сроки запуска уточняются.

Застройщик Bluewaters Island

Meraas

Государственный девелопер Дубая, основан в 2007 году. Входит в структуру Dubai Holding. Портфель: City Walk, Bluewaters Island, Port de La Mer, Bvlgari Resort. Все проекты — смешанного использования с акцентом на lifestyle и туристическую привлекательность. Единственный застройщик на острове Bluewaters — новых игроков на рынке нет.

Вопросы об острове Bluewaters Island

Ответы на то, что реально
беспокоит инвесторов и покупателей
Может ли иностранец купить недвижимость на Bluewaters Island в полную собственность?
Да. Bluewaters Island — freehold-зона. Иностранные граждане любой национальности приобретают недвижимость в полную собственность и регистрируют ее в реестре DLD.
Какова реальная доходность аренды после всех расходов?
Брутто-ROI для апартаментов с 1 спальней — около 6,2% годовых (данные DLD, 2024). После вычета service charge, управления (8–12%) и простоя нетто-доходность составляет ориентировочно 4,5–5%. Точный расчет зависит от конкретного объекта.
Есть ли школы на Bluewaters Island?
Непосредственно на острове школ нет. Ближайшие — The American School of Dubai и Arcadia School — в 15–20 минутах езды.
Насколько Bluewaters подходит для краткосрочной аренды?
Туристический трафик острова формирует устойчивый спрос. Для краткосрочной аренды нужна лицензия DTCM и управляющая компания.
Чем Bluewaters Residences отличается от Bluewaters Bay?
Residences — готовый проект (сдан 2018–2019), вторичный рынок, цены от 2,5 млн AED. Bay — строится, сдача Q3 2027, более низкая точка входа.
Что проверить перед покупкой на вторичном рынке?
Проверьте NOC от Meraas, отсутствие обременений в реестре DLD, задолженность по service charge.
Дает ли покупка недвижимости на Bluewaters Island право на Golden Visa?
При покупке недвижимости от 2 млн AED возможно получение резидентской визы на 10 лет.
Стоит ли рассматривать флиппинг на Bluewaters Island?
Ограниченное предложение и рост цены +6% за H2 2024 делают флиппинг рабочей стратегией при горизонте 2–3 года.

Заключение эксперта о Bluewaters Island Dubai

Bluewaters Island — один из немногих районов Дубая с архитектурно ограниченным предложением: новых башен на основной территории острова не будет. Это поддерживает ценовой уровень на вторичном рынке.

Туристический якорь в виде Ain Dubai, два отеля 5* Caesars и пешая доступность пляжа JBR формируют устойчивый арендный спрос — как краткосрочный, так и долгосрочный.

Главное, что нужно учитывать: service charge здесь выше среднего по Дубаю, на острове нет школ, а въезд по одному мосту создает ограничения в часы пик. Для семей с детьми и корпоративных арендаторов это существенные факторы.

Bluewaters Bay — интересная точка входа для тех, кто готов ждать 2027 года и принимать строительный риск. Residences — стабильный доход уже сейчас, но по более высокой цене входа.

Подберем объект
под вашу стратегию

Сначала разберемся с целями и бюджетом, потом покажем конкретные объекты с экономикой и сценарием входа/выхода

  • Сопровождение от покупки до получения дохода
  • Реальные цифры, а не маркетинговые обещания
  • Без давления и агрессивных продаж
Лилия Сичинава
Сооснователь Dallas Estate
Dallas Estate · Отвечу в течение 15 минут

Подписывайтесь
на канал эксперта

И получайте больше инсайдов от команды "Dallas Estate"

Подписаться