Покупка недвижимости в Дубае (ОАЭ) за криптовалюту

Можно ли купить недвижимость в Дубае за криптовалюту?

Объединённые Арабские Эмираты постоянно изыскивают новые способы привлечения в страну иностранных инвесторов. Покупка недвижимости в Дубае всегда была в числе популярных способов инвестирования. Интерес к криптовалютным транзакциям в ОАЭ наблюдается с 2017-2018 годов, когда значительно вырос курс биткоина. Сегодня в Дубае можно приобрести недвижимость за биткоины (Bitcoin, BTC), эфир (Etherium) и некоторые другие криптовалюты. Их принимает ряд застройщиков и риэлторов. Однако стоимость недвижимости рассчитывается по курсу в дирхамах (AED) — таковы требования Центрального банка ОАЭ.

Цифровые валюты всё ещё не входят в перечень законных платёжных средств в ОАЭ, однако правительство разрешает гражданам покупать и продавать криптовалюту.

В 2022 году многие компании стремятся создать в Дубае криптохабы: это Bybit, Kraken, Binance, Crypto.com и ряд других. В связи с этим правительство предпринимает жёсткие меры, чтобы предотвратить отмывание денег. Брокеры, агенты и юридические фирмы должны будут направлять отчёты в финансовую разведку страны и сообщать о всех сделках на сумму свыше 55 тысяч AED (около 15 тысяч долларов).

Как купить недвижимость за криптовалюту

Процесс покупки недвижимости за криптовалюту в целом почти не отличается от покупки за традиционные денежные средства. При этом уменьшается количество бюрократических процедур, а риски снижаются благодаря гарантиям безопасности блокчейна и анонимности.

Есть два способа совершить сделку с покупкой недвижимости в Дубае за биткойны или другую цифровую валюту:

• Обменять криптовалюту на AED;
• Найти застройщика, принимающего криптовалюту

После этого между покупателем и продавцом подписывается Меморандум о взаимопонимании (MOU). Покупатель вносит залог в размере 5-10%. Он может сделать это в стейблкоинах — USDT, биткоинах (BTC) и альткоинах (Altcoin) — криптовалютах, которые были выпущены вслед за биткоином. Это эфир (ETH), cardano (ADA), лайткоин (Litecoin, LTC), Dogecoin и другие. За конвертацию в USDT взимается комиссия, поскольку USDT — это аналог доллара в мире цифровых валют. Он привязан к стабильным валютам и позволяет упростить транзакции между пользователями.

Покупатель переводит средства доверенному лицу (кастодиану), а тот выдаёт ему менеджер чек, подтверждающий внесение депозита и / или полной стоимости покупки. В качестве доверенного лица может выступать только компания по управлению криптовалютными транзакциями, имеющая лицензию на этот вид деятельности на территории ОАЭ.

Продавец получает Сертификат об отсутствии возражений (NOC), дающий право на продажу недвижимости.

Транзакция завершается оформлением в Земельном департаменте Дубая, а оплата производится с помощью менеджер чека. Она переводится либо на счёт эскроу, если приобретается недвижимость от застройщика, либо непосредственно на счёт продавца.

Земельный департамент Дубая использует систему блокчейн. Это означает, что процесс купли-продажи недвижимости контролируется государством и обеспечивает безопасность всем участникам сделки.

Десятилетняя золотая виза ОАЭ

«Золотая виза» — это долгосрочная виза, дающая право жить, работать и учиться в ОАЭ, пользуясь всеми преимуществами резидента страны за инвестиции в недвижимость Дубая и других эмиратов. Право на эту визу имеют инвесторы, предприниматели, учёные, лучшие выпускники вузов, активисты общественных организаций, деятели искусств и другие. 

Что даёт «Золотая виза»? Прежде всего, она позволяет проживать в ОАЭ на законных основаниях. Другие её преимущества:

• Право на проживание предоставляется на 10 лет, и его можно продлить;
• Виза даёт право находиться за пределами ОАЭ больше 6 месяцев в году;
• Виза даёт право проживания всем членам семьи её обладателя;
• Виза позволяет ввезти в страну любое количество домашних работников;
• После 30 лет проживания по «Золотой визе» можно получить гражданство ОАЭ.

Инвесторы могут получить «Золотую визу», если они приобретают недвижимость в Дубае стоимостью не менее 2 млн. дирхамов. Это может быть один объект или несколько. Использование заёмных средств при этом разрешается, но 2 млн. дирхамов инвестор обязан заплатить из собственных средств.

Предприниматели могут претендовать на «Золотую визу», если владеют или являются совладельцем стартапа, зарегистрированного как предприятие малого или среднего бизнеса. Годовой доход должен быть не мнее 1 млн. дирхамов. Стартап при этом должен получить официальное одобрение официального бизнес-инкубатора или Министерства экономики ОАЭ. На «Золотую визу» также могут рассчитывать предприниматели, которые предложили бизнес-проект, проданный не менее чем за 7 млн. дирхамов.

Сравнение вариантов

В Дубае как коммерческая, так и жилая недвижимость имеют свои отличительные свойства, которые делают их привлекательными для инвесторов.

Так, например, рыночная стоимость жилой недвижимости в основном определяется спросом и предложением. На цену также влияют ключевые характеристики вроде количества ванных комнат или площади гостиной. Что же касается коммерческой недвижимости, то её фактическая стоимость в большей степени оценивается по доходу, который она может приносить.

Одним из ключевых различий между жилой и коммерческой недвижимостью является доход от аренды. Коммерческие помещения, как правило, арендуются на более длительный период, и в этом смысле доход от такой аренды может быть более стабильным. К тому же, инвестиции в коммерческую недвижимость являются более рентабельными. В то же время, сдача в аренду роскошных апартаментов в центре Дубая может приносить до 15% ROI. Все эти обстоятельства необходимо учитывать, выбирая объект для вложения средств.

Другим популярным способом бизнеса на недвижимости в Дубае является перепродажа. С этой целью приобретается объект на стадии строительства (off-plan) от застройщика и продаётся спустя какое-то время. Разница между начальными вложениями и последующим доходом может достигать 30 процентов. Однако в этом случае существуют определённые риски: стоимость может не только вырасти, но и упасть, а на недвижимость может не найтись спрос.

Налоги на недвижимость как таковые в ОАЭ не существуют, однако резиденты и нерезиденты уплачивают налог на передачу права собственности. Для физических лиц он составляет 4% от стоимости недвижимости, и обычно покупатель и продавец делят его пополам. Сделки с коммерческой недвижимостью облагаются НДС в размере 5%.

Динамика цен

Число криптовалютных миллионеров постепенно растёт, и они активно вкладываются в активы, благодаря чему Дубай становится одним из главных бенефициаров этого перераспределения состояний. Согласно исследованию компании Morgan’s International Realty, в 2021 году количество криптоинвесторов выросло на 331% в сравнении с 2020 годом. Это совпало с рекордно высокой стоимостью биткоина и падением рынка недвижимости из-за пандемии COVID-19 — инвесторы решили зафиксировать прибыль.

Согласно этому же исследованию, график стоимости жилой недвижимости в Дубае показал рост с 2020 года на 24% благодаря принятию правительством мер по поддержке экономики. Прогноз рынка говорит в пользу того, что инициативы Дубая в области блокчейна являются ещё одной причиной, которая положительно повлияет на рынок недвижимости и увеличит спрос на инвестиции.

Застройщики

Дубай начал использовать расчёты в криптовалюте по сделкам с недвижимостью ещё в 2019 году. Общая сумма сделок к этому времени составила 180 млн. долларов. В прошлом году за биткоин было продано свыше 400 объектов застройщика Emaar. В 2022 году всё больше застройщиков в Дубае соглашаются принимать в качестве оплаты цифровые валюты. В апреле о своей готовности работать с криптовалютой сообщил DAMAC Properties – крупнейший игрок на рынке недвижимости Дубая, специализирующийся на объектах luxury-класса. В июне он сообщил о том, что с начала года совершил сделок в криптовалюте на сумму 50 млн. долларов. В этом же месяце о своём решении принимать криптовалюту сообщил другой крупный застройщик — Binghatti. Пока он работает с биткоином и эфиром.

С криптовалютой работают и некоторые агентства недвижимости Дубая. По состоянию на 2022 год это Binayah Real Estate и FAM Properties.

Правительственные инициативы

Действия, предпринимаемые правительством ОАЭ для внедрения расчётов в цифровых валютах, отражают желание страны сделаться мировым крипто-хабом. Правительство заложило твёрдую правовую основу для управления виртуальными активами и учредило в 2022 году регулирующий орган под названием Virtual Asset Regulatory Authority (VARA).

Правительство ОАЭ предпринимает значительные шаги для создания цифровой экономики и использования преимуществ цифровых транзакций. По данным правительства, в 2022 году цифровая экономика составляла 4,3% от ВВП Объединённых Арабских Эмиратов, что составляет 100 млрд. дирхамов.

В прошлом году Центральный банк ОАЭ объявил о разработке собственной национальной цифровой валюты. Банк опубликовал стратегию развития на 2023-2026 годы, цель которой — сделать банк одним из десяти ведущих центральных банков мира. Центральный банк ОАЭ уже сотрудничал с Саудовской Аравией в разработке прототипа национальной цифровой валюты с использованием технологии блокчейн. Совместный проект проект получил название Aber.

Правительство ОАЭ ранее внедрило стратегии Emirates Blockchain Strategy 2021 и Dubai Blockchain Strategy, направленные на то, чтобы к 2021 году до 50% государственных транзакций было переведено на платформу блокчейна. Dubai Blockchain Strategy помогает Дубаю стать первым городом, полностью работающем на технологии блокчейн.

В рамках усилий по внедрению новейших технологий и инновационных практик Dubai Future Foundation создал Глобальный совет по блокчейну (Global Blockchain Council), чтобы облегчить проведение транзакций как в финансовом, так и нефинансовом секторах.

В 2018 году был разработан Единый бизнес-реестр (UBR) для обеспечения общей инфраструктуры и услуг для обмена информацией, единых стандартов данных и реестров данных.

На платформе Digital Dubai Office к настоящему моменту запущено около 130 инициатив в сотрудничестве с правительством и частными компаниями. Это Smart Cities Global Network, Data First и другие.

Покупка жилой недвижимости — нюансы приобретения

Застройщики в Дубае уже несколько лет предлагают инвесторам возможность купить недвижимость с помощью криптовалюты. Тем не менее, в договоре будет указана стоимость в дирхамах. Это связано с высокой волатильностью цифровых валют. По этой же причине застройщики предпочитают работать с биткоином и эфиром как наиболее устойчивыми валютами или сто стейблкоином USDT.

Расчёт при сделке можно производить как полностью в криптовалюте, переводя средства из кошелька покупателя в кошелёк продавца, так и путём перевода средств с криптовалютной биржи на банковский счёт и последующей конвертацией в дирхамы. Также можно перевести деньги на свой депозит через биржевого брокера, биткоин-банкоматы или с использованием одноранговых транзакций — прямой продажи криптовалюты другому лицу с конвертацией её в доллары или дирхамы.

Подробнее о покупке жилой недвижимости читайте в этой статье.

Продажа коммерческой недвижимости — нюансы процедуры

Продажа коммерческой недвижимости за цифровую валюту практически ничем не отличается от аналогичных операций с жилой недвижимостью, поскольку криптовалютный кошелёк можно открыть и для юридических лиц.

В 2022 году покупка недвижимости в Дубае за криптовалюту превратилась в системный и хорошо отлаженный процесс. Нужно лишь помнить, что пока не все застройщики готовы принимать такую валюту в качестве оплаты, и не всякая коммерческая недвижимость в Дубае может быть доступна для таких сделок.

Также следует отметить, что в ОАЭ покупать коммерческую недвижимость могут только иностранные компании, зарегистрированные в свободной зоне Джебель-Али или в офшорных и свободных экономических зонах (FEZ) Дубая. Для юридических лиц иностранных государств обязательно получение лицензии на занятие инвестиционной деятельностью. Чтобы приобрести коммерческую недвижимость, компания должна предоставить в Земельный департамент Дубая учредительные документы компании и решение совета директоров об инвестициях.

Подробнее о сделках с коммерческой недвижимостью читайте в этой статье.