Коммерческая недвижимость в Дубае (ОАЭ)

Что дает покупка коммерческой недвижимости в Дубае?

Коммерческие помещения в Дубае пользуются высоким спросом и приносят прибыль в размере 4-8 процентов в год. Поэтому иностранцы стабильно проявляют интерес к покупке коммерческой недвижимости в Дубае.

Лица, инвестирующие в недвижимость Дубая, могут получить долгосрочный вид на жительство в ОАЭ — так называемую «Золотую визу» — при соблюдении определённых условий:

• Для получения визы сроком на 5 лет необходимо инвестировать не менее 5 млн. дирхамов, а для визы сроком на 10 лет — 10 млн. дирхамов;
• Инвестируемая сумма не может быть получена из заёмных средств (то есть, ипотека невозможна);
• Объекты недвижимости должны находиться в собственности инвестора не менее 3-х лет с момента выдачи ВНЖ;
• Инвестор должен иметь комплексный полис медицинского обслуживания.

С сентября 2022 года размер инвестиций для получения «Золотой визы» должен быть уменьшен до 2 млн. дирхамов. С 2019 года можно получить визу резидента путём покупки офисной недвижимостью стоимостью от 1 млн. дирхамов.

Плюсы и минусы

Иностранные граждане могут купить недвижимость в Дубае только в определённых районах. Они перечислены в Регламенте № 3 от 2006 года (с поправками). По состоянию на 2022 год это: Burj Khalifa, Business Bay, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Jumeirah Lake Towers, Dubai Marina. Иностранные компании, помимо этого, могут приобретать коммерческую недвижимость в свободных зонах Дубая. Сами компании должны быть зарегистрированы в Дубае, свободных зонах Дубая или в свободной зоне Джебель-Али.

К коммерческой недвижимости относятся совершенно разные типы объектов, от магазинов и складов до гостиничных апартаментов и фабрик, поэтому каждый такой объект будет приносить разный доход и иметь свои преимущества и недостатки.

Говоря в целом, к плюсам приобретения коммерческой недвижимости в Дубае можно отнести следующие обстоятельства:

• Такая недвижимость, как правило, требует меньше затрат на обслуживание и ремонт;
• Стоимость помещения зависит от того, какую прибыль оно будет приносить, поэтому всегда можно произвести какие-то изменения, увеличивающие доходность — переоборудовать помещение или сменить его назначение;
• Коммерческая недвижимость имеет более длительные сроки аренды;
• Арендная плата за коммерческую недвижимость может включать в себя ренту и процент от оборота;
• Коммерческая недвижимость может иметь несколько вариантов использования;
• Коммерческой недвижимостью проще управлять;
• Договора аренды заключаются, как правило, с юридическим лицом, что обеспечивает большую правовую защиту и минимальные риски.

Среди минусов подобных сделок можно перечислить такие факторы:

• Получить займ или ипотеку на объект коммерческой недвижимости довольно сложно;
• Стоимость коммерческой недвижимости обычно выше, чем жилой;
• Найти арендаторов на коммерческую недвижимость может быть непросто;
• Коммерческая недвижимость более чувствительна к изменениям рынка.

Налоги на недвижимость

Согласно последнему руководству по НДС Федеральной налоговой службы в ОАЭ, объектом коммерческой недвижимости может быть любое здание, кроме следующих:

• Здания, спроектированные как жилые дома;
• Здания, предназначенные для использования благотворительной организацией в целях благотворительной деятельности;
• Земельный участок в кондоминиуме.

По состоянию на 2022 год операции с объектами коммерческой недвижимости в ОАЭ облагаются стандартной ставкой НДС в размере 5% независимо от того, идёт речь о продаже или сдаче в аренду. Резиденты и нерезиденты страны находятся в одинаковых условиях. НДС уплачивается с полной величины дохода, полученного при продаже или сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Если сумма выплачивается в рассрочку, НДС должен уплачиваться с каждого взноса.

В случае покупки коммерческого здания и преобразования его в жилое здание покупатель имеет право на возврат уплаченного налога в течение трех лет с даты передачи. Что касается зданий смешанного назначения, то жилая часть подлежит освобождению от налогов, а коммерческая часть облагается налогом.

В ОАЭ и покупатели, и арендаторы коммерческой недвижимости платят НДС. Единственное исключение законодательство Объединённых Арабских Эмиратов делает для случаев, когда у продаваемой коммерческой недвижимости есть арендатор, и он продолжает занимать недвижимость всё время, пока и покупатель, и продавец остаются зарегистрированными как плательщики НДС.

Покупатель и продавец, равно как и арендатор и арендодатель коммерческой недвижимости, должны пройти процедуру регистрации плательщика НДС. Это требование актуально на 2022 год и касается как компаний, так и физических лиц. Также продавец обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, если он каждый год превышает требуемый порог налогообложения в 375 тысяч дирхамов.

Сколько стоит коммерческая недвижимость в Дубае?

Стоимость объектов коммерческой недвижимости в Дубае складывается из их назначения, расположения, площади, состояния и других факторов. Примерные цены на лето 2022 года таковы:

• Коммерческий земельный участок (plot) — от 1,3 до 175 млн. дирхамов (AED);
• Земельный участок смешанного назначения — 2,7 млн. AED;
• Земельный участок промышленного назначения — 850 тыс. AED;
• Офисные помещения — от 200 тысяч AED;
• Магазины — от 245 тысяч AED;
• Склады — от 1 млн. AED;
• Коммерческие площади — от 3,2 млн. AED;
• Фабрики — от 150 тысяч AED;
• Общежития для персонала — от 2,8 млн. AED.

Стоимость недвижимости от застройщика (в стадии строительства) как правило ниже, чем готовых объектов.

Динамика цен

Как свидетельствует отчёт компании по недвижимости CRC, в первой половине 2022 года спрос на коммерческую недвижимость в Дубае показал стремительный рост: стоимость продаж увеличилась на 89%, а количество проданных объектов — на 38% в сравнении с первым полугодием прошлого года. Рынок недвижимости значительно оживился в сравнении с 2021 годом.

Многие компании из Восточной Европы и России перевели свои операции и сотрудников в Дубай, что вызвало увеличение спроса на офисные помещения — продажи этого вида коммерческой недвижимости выросли на 19%. Отмена ограничительных мир, вызванных COVID-19, привела к всплеску активности на рынке ритейла: количество продаж помещений под объекты торговли и общепита увеличилось на 64%.

Прогноз рынка: в отчёте S&P’s Dubai Property Market Rating 2022 предполагает высокий спрос на недвижимость от застройщика и увеличение объёмов сделок, а также сегментацию предложений в секторе офисных помещений из-за превышенного спроса на офисы класса А.

Динамика цен на коммерческую недвижимость

Земельный департамент Дубая (DLD) приводит на своём сайте динамику ценового индекса на коммерческую недвижимость (офисные помещения и ритейл). Своего максимума (1,36) индекс цен на офисные помещения достиг во второй половине 2015 года, после чего продолжал снижаться вплоть до конца 2021 года (0,82). Индекс цен на торговые помещения имел пиковые значения в 1-м квартале 2016 года (1,12), а к концу 2021 года упал до значения 0,85. Однако уже в 1-м квартале 2022 года график пошёл в рост и составил 1,30.

Медианная цена в дирхамах (AED) за квадратный фут в январе 2022 года составляла 816 AED, а в августе – 947 AED, что свидетельствует о росте на 23,5%. Также в августе было заключено 230 сделок по продаже коммерческой недвижимости против 130 в том же месяце 2021 года, что составляет прирост в 76,9%.

Подробнее об этом читайте в статье «Коммерческая недвижимость в Дубае».

Динамика цен на жилую недвижимость

Согласно отчёту Земельного департамента Дубая, в июне 2022 года индекс цен на жилую недвижимость достиг десятилетнего максимума, а число сделок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросло на 46 процентов. Их сумма составила почти 23 млрд. дирхамов. Средняя цена жилья в Дубае во втором квартале 2022 года поднялась до отметки в 350 тысяч долларов США.

Количество сделок с жилой недвижимостью за период с 1 января по 31 августа 2022 года составило почти 60 тысяч.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Дубая

В Дубае к числу коммерческих объектов могут относиться не только здания, но и земельные участки. Последние подразделяются на «plot» (можно перевести как «надел») и «land» – земельный участок. Plot — земельные участки многоцелевого назначения, которые можно использовать для возведения коммерческих построек в личных или инвестиционных целях. Land подразделяются на два типа: земли смешанного пользования и земли промышленного назначения.

Выбор коммерческих помещений и зданий в Дубае очень широк — от офисов до целых предприятий. Офисные помещения продаются как совершенно пустыми (core / shell), так и меблированными (fitted). На рынке могут быть представлены следующие объекты:

• Офисные помещения — обычные и коворкинги;
• Магазины;
• Склады;
• Выставочные залы;
• Коммерческие площади;
• Гостиницы;
• Фабрики;
• Общежития для рабочих.

В определении стоимости коммерческой недвижимости в Дубае решающую роль играют инфраструктура, дорожная сеть, доступность различных сервисов и общественного транспорта. Наиболее популярными для покупки такой недвижимости в Дубае считаются следующие районы:

• Business Bay. Район имеет удобное транспортное сообщение и находится всего в 15 минутах от международного аэропорта Дубая.
• Jumeirah Lake Towers. Здесь продаётся самое большое количество коммерческих помещений в Дубае. К услугам посетителей – надёжная связь, станции метро, банки, супермаркеты.
• AL Quoz. Здесь, в основном, представлены склады и фабрики, но также имеются и различные типы офисных помещений и земельных участков.
• Jebel Ali. Крупнейший деловой центр Дубая и один из самых больших торговых портов.
• International City. Район прекрасно структурирован и представляет собой идеальное место для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Инвестировать в коммерческую недвижимость Дубая можно и не приобретая её. Достаточно приобрести акции инвестиционного фонда REIT (Real estate investment trust), который занимается операциями с недвижимостью.

Подробнее о приобретении недвижимости читайте в статье «Инвестиции в недвижимость Дубая».

Покупка коммерческой недвижимости — нюансы приобретения

Успешно развивающийся бизнес-сектор эмирата Дубай приводит к притоку большого числа мигрантов и созданию новых рабочих мест, что способствует увеличению спроса на коммерческие помещения.

В ОАЭ действуют ограничения на иностранные инвестиции. В частности, вложение средств в экономику страны могут осуществлять только иностранные компании, зарегистрированные в офшорных и свободных зонах (free zone) в Дубае, а также в свободной зоне Джебель-Али. Чтобы заниматься инвестициями, иностранное юридическое лицо должно получить лицензию.

Для юридических лиц необходимо представить в DLD учредительные документы компании и решение совета директоров об инвестициях.

Коммерческую недвижимость можно купить напрямую или с аукциона. Для покупки можно использовать как собственные, так и заёмные средства.

Если новый владелец коммерческой недвижимости захочет внести какие-то изменения во внутреннее устройство помещения, то ему придётся получить Сертификат об отсутствии возражений (NOC) от всех заинтересованных сторон: арендодатель, муниципалитет Дубая, управляющий зданием и т.д.

Продажа коммерческой недвижимости — нюансы процедуры

После согласования основных аспектов сделки стороны обычно подписывают Меморандум о взаимопонимании (MOU, или Форма F). В период переговоров стороны могут прибегнуть к услугам адвокатов, хотя это не обязательно.

Перед заключением MOU настоятельно рекомендуется провести комплексную проверку (Due Diligence). Продажей недвижимости может заниматься только лицензированный брокер, с которым подписывается письменный договор. Комиссия брокера обычно составляет 2-5% от стоимости недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости, находящиеся на стадии строительства, подлежат утверждению в DLD (Dubai Land Department, Земельный департамент Дубая).

В договоре купли-продажи должны быть изложены существенные условия сделки. Для всех сделок с недвижимостью в Дубае используется унифицированная форма договора. Дополнительные условия оформляются приложением к договору.

Продавец обязан предоставить копию свидетельства о праве на собственность, выданного DLD. С помощью этого свидетельства покупатель может на сайте DLD проверить наличие ипотечного залога у данного объекта и действительность права собственности. Также покупатель может получить согласие продавца на проверку записи в реестре недвижимости (данный реестр не находится в публичном доступе). В договоре купли-продажи обязательно нужно включить гарантийные обязательства продавца в отношении дефектов объекта недвижимости. В зависимости от вида приобретаемой собственности могут потребоваться консультанты для оценки состояния объекта.

В Дубае застройщик обязан раскрывать покупателю всю информацию о недвижимости, включая размер платы за обслуживание, и предоставлять гарантию на ремонт и выявленные дефекты.

Как правило, договор купли-продажи должен быть заключён в течение определённого времени (2 месяца). До заключения договора стороны могут подписывать различные предварительные соглашения — MOU или форму бронирования (reservation form). Отчуждение готовой недвижимости должно быть зарегистрировано в Реестре недвижимости (Property Register), которым заведует DLD. При этом присутствуют обе стороны сделки. Отчуждение объекта незавершённого строительства регистрируется во Временном реестре (Interim Register) при DLD.

Некоторые застройщики реализуют объекты с возможностью отсрочки платежа или разбивки его на несколько этапов. Право собственности к покупателю переходит после уплаты им окончательной стоимости объекта. Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в ОАЭ не требуется.