Аналитика рынка недвижимости Дубая за II квартал 2023 года

Макроэкономический обзор

Ожидается, что реальный ВВП ОАЭ в 2023 году увеличится на 2,8%. Этот рост будет поддержан быстрым развитием нефтяной индустрии, которая прогнозируется увеличиться на 4,8%. Этот рост обусловлен стабильным внутренним спросом в таких секторах, как туризм, недвижимость, строительство, транспорт и обрабатывающая промышленность, согласно данным Всемирного банка.

Согласно прогнозам S&P, к 2025 году величина корпоративного налога в ОАЭ составит от 1,5% до 1,8% ВВП. Этот налог будет оказывать влияние на годовой доход всех семи эмиратов ОАЭ.

Глобальный индекс менеджеров по закупкам (PMI) S&P в мае составил 55,5, что означает снижение по сравнению с апрелем, когда он составлял 56,5, и это является минимальным показателем за последние три месяца.

В 2022 году объем прямых иностранных инвестиций в ОАЭ достиг 84 миллиардов дирхамов, что является исторически самым высоким показателем, несмотря на общее снижение мировых инвестиций, как отмечено в отчете Конференции Организации Объединенных Наций по торговле и развитию.

Согласно Всемирному инвестиционному отчету, ОАЭ занимают четвертое место в мире по объему инвестиций в новые проекты, с ростом на 80%, включая общее количество 977 проектов.

На момент мая 2023 года цена на сырую нефть Дубая (Fateh) составляла 274,88 дирхамов (74,79 долларов США) за баррель, что на 10,33% ниже уровня предыдущего года.

По данным на первую половину 2023 года население Дубая достигло 3,6 миллиона человек.

Годовое изменение индекса потребительских цен

Согласно данным Oxford Economics, в 2023 году ожидается значительное снижение инфляции в ОАЭ на более чем 50%, что сделает ее одной из самых низких среди соседних стран. Средний уровень инфляции прогнозируется на уровне 2,1%, что представляет собой значительное понижение по сравнению с прошлогодним уровнем в 5,6%.

В мае 2023 года ФРС США объявила о дополнительном повышении ставки на 25 базисных пунктов. Банк ОАЭ последовал этому примеру, увеличив базовую ставку с 4,9% до 5,15%.

По данным на май текущего года, годовая инфляция в Дубае составила 3,1%.

Индекс потребительских цен (ИПЦ) по расходам на жилищно-коммунальные услуги за год увеличился на 5,74%.

Стоимость жилого фонда в Дубае

Анализ рынка недвижимости Дубая показывает, что стоимость в городе быстро растет во всех направлениях. Индекс VPI продемонстрировал годовой прирост в 11,7% и квартальный прирост в 3,4%, достигнув отметки в 91 пункт. Средние цены на виллы превысили максимальные значения 2014 года на 1,2%, с годовым ростом цен на виллы на уровне 15,8% и квартальным ростом на 4,3%, что привело к показателю VPI в размере 114,9 пункта.

Самыми динамичными районами в квартальном сопоставлении оказались:

• Джумейра (5,5%);
• Пальма Джумейра (5,2%);
• Dubai Hills Estate (5,1%);
• Arabian Ranches (4,6%).

Индекс VPI для квартир также увеличился, достигнув 8,1% в годовом и 2,6% в квартальном сравнении, но остался на уровне 76,1 пункта, что на 32,4% ниже пика 2014 года.

Интересно отметить, что доступный сегмент рынка впервые после пандемии показал сильный рост. Районы с более низкими ценами и высокой доходностью, такие как Discovery Gardens (4,5%), Motor City (4,3%), The Greens (3,9%) и Dubai Production City (3,4%), заметно выросли в квартальном плане.

Стоимость элитного жилого фонда

На рынке элитного жилья наблюдается значительный рост цен. В годовом сравнении цены выросли на 13,1%, а в квартальном сравнении — на 3,9%, достигнув отметки в 99,6 пункта. Индекс VPI для элитных вилл достиг нового максимума за последние 10 лет, составив 125,1 пункта. При этом прирост капитала составил 16% в годовом сравнении и 4,4% в квартальном сравнении. Цены на роскошные виллы теперь выше на 8,8% по сравнению с уровнем середины 2014 года.

В то время как востребованные квартиры в премиальных районах также наблюдают рост цен, годовой прирост составил 11%, а квартальный прирост вырос вдвое, достигнув 3,4% и установив показатель в 85,7 индексных пунктов.

Внеплановые сделки купли-продажи

Квартальные продажи недвижимости, находящейся на стадии строительства, впервые в текущем году снизились.

Этот период охватывает месяц Рамадана и два праздника Ид. Несмотря на годовой рост объемов продаж недвижимости на стадии строительства на 75,7%, квартально они снизились на 10,6% относительно рекордного уровня первого квартала текущего года. За этот период было заключено 14 486 сделок по недвижимости на общую сумму свыше 34,9 миллиарда дирхамов, что составляет 55% от общего объема продаж жилых домов.

Средний чек на покупку недвижимости в процессе строительства увеличился на 14,9% в годовом исчислении и составил 2,41 миллиона дирхамов.

Средняя стоимость сделок по недвижимости на этапе строительства в городе составила 19 870 дирхамов ОАЭ за квадратный метр (1 846 дирхамов ОАЭ за квадратный фут).

Jumeirah Lake Towers и Dubailand Residence Complex установили новые индивидуальные рекорды по количеству проданных объектов недвижимости на стадии строительства в июне.

Сделки купли-продажи готового жилья

Во втором квартале было совершено 11 898 сделок по продаже готовой к заселению недвижимости, что на 11,8% больше по сравнению с предыдущим годом и на 9,3% больше в сравнении с предыдущим кварталом. Это эквивалентно инвестициям на сумму 32 миллиарда дирхамов.

Средний размер сделки по готовой недвижимости увеличился на 4,2% в годовом сравнении, достигнув 2,68 миллиона дирхамов.

Средняя цена сделки по готовым объектам в городе в первом квартале составила 14 768 дирхамов ОАЭ за квадратный метр (1 372 дирхама ОАЭ за квадратный фут).

Интересно, что в июне центр Дубая установил свой индивидуальный рекорд с наибольшим количеством проданных готовых объектов недвижимости за один месяц.

Стоимость аренды жилья

Арендная плата за жилье по новым контрактам значительно увеличилась, на 32,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года и на 3,5% с предыдущего квартала.

Резкий рост арендной платы наблюдается для вилл — на 52% в годовом и на 3,7% в квартальном сравнении. Среднегодовая арендная плата достигла уровня 394 500 дирхамов ОАЭ, что является самым высоким средним значением в городе за последние десять лет.

Арендная плата за квартиры также увеличилась — на 19,7% в годовом сопоставлении и на 3,4% в квартальном сопоставлении.

Средняя годовая арендная плата для вилл с 3 спальнями составила 302 000 дирхамов, для вилл с 4 спальнями — 375 000 дирхамов, а для вилл с 5 спальнями — 506 000 дирхамов.

Средняя запрашиваемая арендная плата для студий составила 50 000 дирхамов, для 1-комнатных квартир — 72 000 дирхамов, для 2-комнатных — 106 700 дирхамов, а для квартир с 3 спальнями — 169 000 дирхамов.

Заполняемость жилых домов в Дубае во втором квартале составила 86,7%.